Rechtsanwalt Dr. Claus Steiner (Wiesbaden) schreibt der Redaktion: "Der , Bankensenat' des BGH hat am 30. März 2010 (AZ.: XI ZR 200/09) über eine Rechtsfrage entschieden, die erst aufgrund der gestiegenen Volatilität von Immobiliarkrediten ins Zentrum gerückt war: Die Frage lautet: Wird ein Immobiliarkreditnehmer, der sich formularmäßig im Rahmen der Bestellung einer Sicherungsgrundschuld unter die sofortige Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück unterworfen hat, in der Kombination mit der freien Abtretbarkeit von Darlehen und Grundschuld , unangemessen benachteiligt' (im Sinne von § 307 BGB), wenn der Erwerber die Zwangsvollstreckung aus dieser Unterwerfungserklärung betreiben kann?
Im konkreten Fall hatte eine Darlehensnehmerin, die spätere Klägerin, ihrer Hausbank in 1989 eine Grundschuld zur Absicherung aller Ansprüche aus der bankmäßigen Verbindung bestellt und sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück unterworfen. Wegen Zahlungsverzugs kündigte die Bank die Geschäftsverbindung in 2002 und forderte vergeblich die Rückzahlung des Darlehens. Im Dezember 2004 verkaufte sie ihre sämtlichen Forderungen gegen die Klägerin an ein anderes Institut und übertrug ihm die Grundschuld. Die Erwerberin verkaufte und übertrug das alles dann an ein drittes Finanzinstitut (die spätere Beklagte), das sich im Grundbuch und auf dem Grundschuldbrief als Inhaberin eintragen ließ. Später leitete es die Zwangsvollstreckung in das Grundstück ein. Die Klägerin versuchte, sich dagegen unter Hinweis auf § 307 BGB mit der Vollstreckungsgegenklage zu wehren.
Nach unterschiedlichen Meinungen in den Vorinstanzen hielt der BGH die Zwangsvollstreckung nur hinsichtlich der bis 2004 angefallenen Zinsen wegen Verjährung für unzulässig und erklärte dagegen die Zwangsvollstreckung als solche (auch) aufgrund einer formularmäßigen Unterwerfungserklärung für zulässig. Die in den letzten Jahren vermehrten Kreditverkäufe gäben keinen Anlass, die bisherige Rechtsprechung zu ändern, die die bankübliche formularmäßige Unterwerfungserklärung nicht beanstandet hatte. Allerdings machte der BGH die grundsätzliche Einschränkung, dass der Vollstreckungstitel nur dann auf den Erwerber der Grundschuld umgeschrieben werden könne, wenn er in den Sicherungsvertrag mit dem Schuldner eingetreten sei. Dieses zwingende Erfordernis beruhe auf einer interessengerechten Auslegung der Unterwerfungserklärung, die eine Verschlechterung der Rechtsposition des Schuldners nicht zulasse. Ob im zur Entscheidung stehenden Fall dieser Eintritt wirksam erfolgt sei, müsse im , Klauselerteilungsverfahren' durch das Vollstreckungsgericht geprüft werden.
Für die Praxis gilt nach dieser Entscheidung des BGH mithin, dass mit dem Antrag auf Erteilung der Vollstreckungsklausel nicht nur die Übertragung der Grundschuld auf den Erwerber nachzuweisen ist, sondern auch dessen Eintritt in den Sicherungsvertrag mit dem Darlehensnehmer. Nach § 727 I ZPO bedarf das einer öffentlichen oder öffentlich beglaubigten Urkunde."