Nachhaltigkeit ist in diesen Tagen ein arg strapazierter Begriff. Wer sich mit ihm schmücken möchte, läuft schnell Gefahr entweder als Öko-Scheinheiliger gebrandmarkt zu werden oder sehr viel erklären zu müssen. Festzustellen ist aber, dass gerade in der Immobilienwirtschaft - bei Nutzern und Investoren - das Thema en vogue ist. Immer mehr Unternehmen wollen nicht mehr allein auf ihr ökonomisches Handeln reduziert werden, sondern auch als sozial und ökologisch verantwortungsvolle Teile der Gesellschaft wahrgenommen werden. Inwiefern sich dahinter immer ehrliche Überzeugung oder nur eine tiefer gestaffelte Marketing- und Image-Strategie verbirgt, ist schwer zu sagen. Zumindest ist noch kein Fall bekannt, bei dem das öffentliche Engagement dem Umsatz, dem Gewinn, den Kursen oder den Dividenden geschadet habe.
Für Offene Immobilienfonds, die derzeit unter besonderer öffentlicher Beobachtung stehen, sind deshalb sogenannte "Green Buildings" seit geraumer Zeit interessante Objekte. Dank technischer Raffinesse gelten sie in der Herstellung und im Betrieb als schadstoffarm, energiesparend und CO2-neutral. Zudem ist inzwischen ein ganzes Potpourri von Zertifikaten im Angebot, die ökologische und/oder soziale Nachhaltigkeit attestieren.
Bei Investoren sind die Objekte begehrt, weil sie leichter zu vermieten seien, denn mehr und mehr Unternehmen haben sich hinsichtlich Selbstverpflichtung mehr Nachhaltigkeit in ihrem ökonomischen Handeln auferlegt. Zudem könne in den Objekten bei niedrigeren Nebenkosten eine höhere Grundmiete gefordert und durchgesetzt werden. Da die Mietzahlungen in die Immobilienbewertung eingehen, sind sie tendenziell höherwertiger als klassische Liegenschaften.
Dass sich mit Nachhaltigkeit mancher Makel prima überdecken lässt, nutzte jetzt auch die TMW Pramerica Property Investment GmbH. Für deren Offenen Immobilien-Publikumsfonds "TMW Immobilien Weltfonds" ist seit Oktober vergangenen Jahres die Rücknahme von Anteilscheinen ausgesetzt.
Schon länger ist im Markt spekuliert worden, wann der Fonds die Aussetzung wieder aufhebt - denn er ist einer von noch fünf gesperrten Sondervermögen. Doch als sich die Kapitalanlagegesellschaft jetzt an die Öffentlichkeit wandte, blieb die erwartete Botschaft aus. Stattdessen präsentierten die Fondsmanager eine neue Anlagestrategie. Demnach soll das Produkt von einem Allerweltsfonds zu einem Nachhaltigkeitsfonds ungestaltet werden. "Grüne" Immobilien ständen demnach bevorzugt auf der Einkaufsliste des Fonds.
Doch so ganz nach der reinen Öko-Lehre können die Fondsmanager nicht investieren, denn dazu ist das Objektangebot noch zu gering und der Wettbewerb darum zu hoch. So hat sich das Fondsmanagement die Möglichkeit offen gelassen, auch konventionelle Immobilien zu erwerben, die dann aber auf ihr Nachhaltigkeitspotenzial hin untersucht und gegebenenfalls optimiert werden sollen. So löblich der Ansatz ist, neu ist er nicht. Denn auch andere Fondsgesellschaften scannen ihre Bestände, um Nachhaltigkeit durch geeignete Investitionen herzustellen oder zu verbessern.
Obwohl noch keine konkreten Angaben vorliegen, wie genau der Weltfonds sein Portfolio bereits nachhaltiger ausgerichtet hat, scheint TMW Pramerica bei den Anlegern trotzdem Erfolg zu haben. Denn es sollen im Zusammenhang mit der strategischen Neuausrichtung nicht nur ursprüngliche Rückgabeankündigungen von Großinvestoren zurückgenommen, sondern sogar weitere Investitionsabsichten bekundet worden sein. Das ist für den Fonds insofern wichtig, als er vielleicht schon im Oktober, spätestens aber bis Jahresende wieder "öffnen" soll.
Zwar hat das Sondervermögen jetzt bereits wieder 20 Prozent Liquidität, nachdem es im Oktober letzten Jahres bei einer Liquiditätsquote von 8,5 Prozent die Rücknahmen sperrte, doch ist das Anlegerverhalten schwer kalkulierbar, wenn die Anteilscheinrückgabe wieder zugelassen wird. Zumindest bei den bereits wieder geöffneten Sondervermögen der Wettbewerber waren massive Mittelabflüsse die unmittelbare Folge.
Um die Mittelzu- und -abflüsse künftig besser steuern zu können, soll eine neue institutionelle Anteilklasse mit Rückgabefristen und Abschlägen eingeführt werden. Ob und inwieweit das auf der bisherigen gesetzlichen Grundlage überhaupt möglich und durchsetzbar ist, muss die Fondsgesellschaft aber noch prüfen.
Vorerst stockt die Gesellschaft die Fondsliquidität - sicherheitshalber noch durch Verkaufserlöse auf. Allerdings ist der Markt für Verkäufer derzeit ungünstig, müssen sie doch mit Abschlägen rechnen. Zwar konnte die Gesellschaft Immobilien zu Preisen veräußern, die über den von unabhängigen Sachverständigen ermittelten Verkehrwerten lagen, doch mussten die Fondsobjekte zwischen Oktober 2008 und August 2009 um durchschnittlich 1,44 Prozent abgewertet werden. Nur fünf von 21 in diesem Zeitraum bewerteten Liegenschaften hatten keine oder positive Wertänderungen verzeichnet. Wie nachhaltig die neue Strategie des TMW Immobilien Weltfonds wirklich ist, wird sich jedenfalls erst noch erweisen müssen. Red.