Rund 40 Offene Immobilien-Publikumsfonds gibt es in Deutschland. Noch! Denn mittlerweile steht für ein Zehntel der Sondervermögen fest, dass sie innerhalb der nächsten drei Jahre beerdigt werden und jedem vierten Fonds - nämlich jenen, deren Anteile derzeit nicht zurückgenommen werden - droht das gleiche Schicksal. Doch je länger die Anleger warten müssen, bis sie wieder an ihr investiertes Kapital herankommen, desto stärker drängen sie aus den Fonds heraus. Folglich wird eine "Wiedereröffnung" schwieriger, weil der Liquiditätsbedarf immer weiter steigt. Doch auch für neue Kapitalanleger verliert der Fonds an Attraktivität. Zwar könnten die Fondsobjekte stärker beliehen werden, doch geht das zulasten der Rendite.
Es bleibt meist nur der Verkauf von Liegenschaften, der allerdings mit erheblichen Problemen verbunden ist: Erstens muss auch bei Veräußerungen die Portfolioausrichtung des Fonds erhalten bleiben. Zweitens brauchen Immobilientransaktionen viel Zeit, sodass die zweijährige Frist in schwierigen Märkten möglicherweise zu knapp bemessen ist. Für Top-Objekte gäbe es sicherlich auch in diesen Marktphasen Käufer und attraktive Preise, doch muss das Fondsmanagement - drittens - bestrebt sein, die Objekte zu halten und stattdessen versuchen, renditeschwache Immobilien abzustoßen. Doch - viertens - weiß der Markt um den Verkaufsdruck des Fonds und wird daher abwarten und auf günstigere Preise drängen.
Nach Aberdeen, Kanam und Morgan Stanley ist nun auch TMW Pramerica zur Fondsauflösung gezwungen. Dabei hatte die Kapitalanlagegesellschaft vieles versucht, um den Ende 2011 nur noch rund 730 Millionen Euro schweren "Weltfonds" zu retten. Am 11. Dezember 2009 war das Sondervermögen wieder "geöffnet" worden, nachdem es mehr als ein Jahr keine Anteilscheine zurückgenommen hatte. Doch schon zwei Monate später musste der Fonds erneut geschlossen werden. Seitdem bemühte sich das Management, den Weltfonds auf "grün" zu trimmen. Nur noch nachhaltige Immobilien - möglichst mit Nachhaltigkeitszertifikat - sollten zum Portfolio gehören.
Doch die Investoren senkten den Daumen und drängten jetzt offensichtlich auf die Abwicklung, um endlich wieder Planungssicherheit zu haben. Denn Zeit hätte das Fondsmanagement noch gehabt. Erst am 8. Februar kommenden Jahres wäre es laut Gesetz zum Schwure gekommen. Doch solange wollten oder konnten die Anleger nicht warten. Bis zum 31. Mai 2014 wird der Fonds abgewickelt. Jetzt hoffen sie, dass der Aufschwung an den Immobilienmärkten wenigsten noch passable Verkaufserlöse ermöglicht. Allerdings hatte der Weltfonds wie seinerzeit der P2 Value von Morgan Stanley den Geburtsfehler, viele Objekte in einer ungünstigen Marktphase zu teuer eingekauft zu haben. Da ist es für die Anleger nur ein schwacher Trost, dass das Fondsmanagement verspricht, ab jetzt auf eine Verkaufsvergütung zu verzichten, sollte die jeweilige Liegenschaft unter dem zum Stichtag 31. Mai 2011 zuletzt ermittelten Verkehrswert veräußert werden.
Darf angesichts der anhaltenden Krise der Offenen Grundstückssondervermögen davon ausgegangen werden, dass Investoren und Fondsbranche ihre Lektion gelernt haben? Leider nur zum Teil. Nein, die Publikumsfonds stehen nicht mehr im Fokus, auch weil der Gesetzgeber das Produkt für institutionelle Investoren unattraktiver gemacht hat. Zweifellos ist der Spezialfonds für diese Anleger besser geeignet. Doch muss es beunruhigen, wenn in einem politischen Umfeld, das Publikumsfonds deutlich strenger, Spezialfonds aber äußerst lax reguliert, immer mehr Immobilien-Spezialfonds angeboten werden? Muss es misstrauisch machen, wenn in einer Marktphase, die im Core-Segment - dem typischen Ziel der Spezialfonds - schon wieder Übertreibungen zeigt, immer mehr Kapitalanlagegesellschaften gegründet werden? L. H.