Die Mietpreisbremse soll in zwei Fällen nicht gelten: Erstens, wenn es sich um die Erstvermietung bei einem Neubau handelt und zweitens, wenn die Wohnung zuvor "umfassend modernisiert" wurde. Der Teufel steckt im Detail, und in diesem Fall steckt er in dem Begriff "umfassend". Offenbar ist sich der Gesetzgeber darüber bewusst, aber er hat es vermieden, diesen Begriff im Gesetz zu definieren.
Lediglich in der Gesetzesbegründung, die jedoch in Rechtsstreitigkeit unmaßgeblich ist und keinerlei rechtlich bindende Wirkung entfaltet, finden sich Ausführungen darüber, was mit dem Begriff einer "umfassenden" Modernisierung gemeint sein könnte. "Umfassend" sei eine Modernisierung demnach dann, "wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint". Anknüpfungspunkt dafür könne eine Regelung in § 16 Absatz 1 Nummer 4 des Wohnbaufördergesetzes sein. In der Rechtsprechung zur Frage des "wesentlichen Bauaufwandes" in den Vorläuferbestimmungen zu diesem Paragraf (§§ 16, 17 Zweites Wohnungsbaugesetz) werde ein wesentlicher Bauaufwand angenommen, wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht.
Die Mehrfachverweisung auf ein älteres Gesetz und die Rechtsprechung dazu verrät einerseits, dass sich das Justizministerium der Problematik bewusst war, die mit Einführung des unbestimmten Rechtsbegriffs "umfassende Modernisierung" verbunden ist. Aber warum hat man nicht gleich in das Gesetz eine klare Regelung aufgenommen? In dem Gesetzentwurf selbst bleibt der Begriff der "umfassenden Modernisierung" unbestimmt. Dies wird zu zahlreichen Rechtsstreitigkeiten führen. Ein ähnlicher Streit ist aus dem Steuerrecht bekannt, wo der Umfang einer Modernisierung dafür entscheidend ist, ob Kosten als sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand abgezogen werden dürfen oder ob die Kosten zu aktivieren sind, weil es sich um nachträgliche Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten handelt. Der BFH hat hierzu entschieden, dass eine "wesentliche Verbesserung" durch eine Modernisierung dann gegeben sei, wenn der Wohnungsstandard maßgeblich gesteigert und damit eine bessere Wohnungskategorie mit deutlich gesteigertem Mietwert erreicht werde oder die Gesamtnutzungsdauer deutlich verlängert werde.
Zur Konkretisierung dieser Grundsätze hat der BFH drei Wohnungskategorien gebildet, und zwar die "sehr einfache", "mittlere" und "sehr anspruchsvolle". Eine wesentliche Verbesserung durch eine Modernisierung liegt demnach dann vor, wenn die Wohnung dadurch von einer Kategorie in die höhere steigt. Zudem hatte der BFH Typisierungen eingeführt, die die Beurteilung der Frage, wann eine wesentliche Verbesserung erfolge, erleichtern sollen. Dies alles war recht kompliziert und bis es 2001 zu diesem Urteil des BFH kam, gab es Tausende Prozesse. Eine ähnliche Unsicherheit im Mietrecht könnte vermieden werden, wenn der Gesetzgeber den Gesetzentwurf dadurch konkretisiert, dass im Gesetz selbst der Begriff der "umfassenden Modernisierung" genau in dem Sinn definiert wird, wie es in der Gesetzesbegründung angedeutet wird: Eine umfassende Modernisierung wäre dann also in den Fällen gegeben, wenn der Investitionsaufwand mindestens ein Drittel der Kosten beträgt, die für die Herstellung einer vergleichbaren Neubauwohnung notwendig wären.
Jürgen F. Kelber, Geschäftsführende Gesellschafter, Dr. Lübke & Kelber GmbH, Frankfurt am Main