Nichts wird so heiß gegessen wie es gekocht wird. Über die Mietpreisbremse wurde heiß diskutiert. Doch wenn sie so umgesetzt wird, wie es im Koalitionsvertrag steht, müssen Investoren kaum Einschränkungen befürchten.
Woran liegt das? Geplant ist, dass Eigentümer in Gebieten mit "angespannten Wohnungsmärkten" bei einer Wiedervermietung maximal einen Mietpreis verlangen dürfen, der zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Ausgenommen sind die Erstvermietung in Neubauten und Vermietungen nach "umfassenden Modernisierungen". Solange aber Investoren hier weitgehend freie Hand haben, trifft sie die Mietpreisbremse wenig. Die verbleibenden Einschränkungen tun nicht wirklich weh.
Simulationen von CBRE zeigen, dass sich durch die geplanten Neuregelungen die Marktwerte von Wohnimmobilien in einfachen bis mittleren Lagen, in denen die Marktmiete für Neuverträge unter beziehungsweise bis zu zehn bis 15 Prozent über der Ist-Miete liegt, nicht oder nur gering verändern werden. In Wohnlagen mit großem Abstand zwischen Ist- und Marktmiete - respektive Marktmieten weit über Mietspiegelniveau - gibt es bei umfassender Sanierung vermutlich ebenso keine Auswirkungen.
Unklar ist allerdings noch die genaue Definition von "umfassend". Im bisher nicht definierten Graubereich der Teilsanierung könnte es zu einer Preis- und Wertveränderung kommen, wenn in der Neuvermietung hohe Mieten erzielt werden sollen, die Wohnung aber zum Beispiel innerhalb der letzten 20 Jahre bereits (teil-)saniert wurde oder nur das Bad saniert wird.
Für die Immobilienbewertung bedeutet dies, dass bei einem hohen Marktmietansatz tendenziell hohe Sanierungskosten für die Wohnung eingestellt werden, bei einem niedrigen Marktmietansatz niedrige oder keine Sanierungskosten. Es bleibt abzuwarten, ob die Mietpreisbremse neben einer Verunsicherung der Investoren konkrete Veränderungen bringt und ob es über das politische Signal hinaus zu einer Entspannung auf den lokalen Wohnungsmärkten der Ballungsräume kommt.
Michael Schlatterer, Team Leader Residential Valuation, CBRE, Berlin