Was bedeutet das Gesetz zur Mietpreisbremse für Wohnungen in Sanierungsgebieten und für denkmalgeschützte Immobilien, die saniert werden? Der typische Fall ist, dass ein Bauträger ein Objekt erwirbt, es an Selbstnutzer und Kapitalanleger verkauft und danach umfassend modernisiert. In diesem Fall können bekanntlich die Erwerber von den erhöhten Abschreibungen nach Paragraf 7 h beziehungsweise 7 i oder der Selbstnutzer von den Sonderausgaben nach Paragraf 10 f des Einkommensteuergesetzes profitieren. Doch neben diesem steuerlichen Vorteil gibt es für Eigentümer von umfassend sanierten Immobilien künftig noch einen mietrechtlichen weiteren Vorteil: Nach umfassenden Modernisierungen gilt die Mietpreisbegrenzung für die unmittelbar anschließende Vermietung nicht.
Schwierig ist für viele Bestandshalter die Frage, was eine umfassende Modernisierung ist, da dies im Gesetz selbst nicht definiert ist. Ausdrücklich wird jedoch in der Begründung des Gesetzentwurfes klargestellt, dass insbesondere die Wiederherstellung eines ehemals bestehenden Zustandes (also die Instandsetzung) von dieser Regelung nicht erfasst ist. Umfassend im Sinne des Gesetzes ist eine Modernisierung dann, so wird in der Gesetzesbegründung betont, "wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint". Es wird dabei angeknüpft an eine Regelung im Wohnungsbaufördergesetz und an eine entsprechende Rechtsprechung des BGH, wonach ein "wesentlicher Bauaufwand" dann angenommen werden kann, wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht. Ergänzend heißt es in der Gesetzesbegründung, dass die Bezeichnung "umfassend" nicht nur den Investitionsaufwand, sondern auch die qualitativen Auswirkungen auf die Gesamtwohnung umfasst. Deshalb solle bei der Prüfung, ob eine Modernisierung "umfassend" im Sinne des Gesetzes ist, außerdem berücksichtigt werden, ob die Wohnung auch in mehreren wesentlichen Bereichen verbessert wurde.
Bei Bestandswohnungen erfolgt eine so umfassende Modernisierung selten. Auf die Sanierung von Immobilien in Sanierungsgebieten und von denkmalgeschützten Objekten treffen jedoch in der Regel all die im Gesetzentwurf erwähnten Merkmale zu. Das bedeutet in der Konsequenz, dass die Eigentümer von diesen Immobilien von der Regelung profitieren, dass sie sich bei der Erstvermietung nicht an die Grenzen der Mietpreisbremse halten müssen. Die Miethöhe kann frei vereinbart werden und es gibt keine Höchstgrenze wie bei anderen Bestandsimmobilien.
Allerdings bedarf das Gesetz in einem Punkt der Korrektur: Zwar soll, wie es in der Gesetzesbegründung heißt, "eine Gleichstellung mit Neubauten" erfolgen. Doch dies ist nicht der Fall. Neubauten, also neu errichtete Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, sind dauerhaft von den Regeln der Mietpreisbremse ausgenommen. Bei Immobilien, die umfassend modernisiert wurden, ist dagegen nur die Erstvermietung ausgenommen. Das ist inkonsequent.
Thomas Scherer, Geschäftsführer, denkmalneu planfabrik GmbH, Forchheim