Der Pfandbrief erweist sich in der Corona-Krise einmal mehr als Stabilitätsanker in turbulenter Zeit und als verlässliche Refinanzierungsquelle für seine Emittenten, so der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp). „Der Pfandbriefmarkt ist und bleibt für seine Emittenten funktionsfähig", so vdp-Präsident Louis Hagen.
Die Unsicherheit über die mittelbaren und unmittelbaren Auswirkungen der Covid-19-Krise auf die Immobilienmärkte sei jedoch spürbar. Aus Sicht des vdp ist aufgrund der sich aus der Krise ergebenden Einkommens- und Vermögenseffekte auf Seiten der Haushalte und Investoren eine temporäre Dämpfung der Immobiliennachfrage möglich. Zudem dürfte die betriebswirtschaftliche Tragfähigkeit von Immobilienprojekten zukünftig stärker überprüft werden. Preisrückgänge sind derzeit noch nicht zu beobachten, können aber für die Zukunft nicht ausgeschlossen werden. Für die immobilienfinanzierenden Banken wirken sich Mietausfälle und Stundungen von Schuldendienst belastend aus. In der gewerblichen Immobilienfinanzierung läuft Neugeschäft derzeit vornehmlich über das bereits vor der Krise angebahnte Geschäft, wobei es selektiv auch weiterhin echtes Neugeschäft gibt. Neugeschäft in der privaten Immobilienfinanzierung wird aktuell auf etwas geringerer Basis abgeschlossen.
Die Pfandbriefbanken werten die bisher eingeleiteten Maßnahmen der Politik und der Aufsichtsbehörden zur Krisenbewältigung als grundsätzlich positiv, wobei Bedenken bezüglich der Wirkung einzelner Maßnahmen auf das Bestandsgeschäft der Institute bestehen. So befürwortet der vdp die dreimonatige Stundung von Verbraucherdarlehen, plädiert aber nachdrücklich dafür, Darlehen im Stundungszeitraum nicht zinsfrei zur Verfügung zu stellen. Zudem wendet sich der Verband entschieden gegen eine Verlängerung des Stundungszeitraums und eine Ausweitung der Stundungsmöglichkeit auf Unternehmen. Die Forderung des Verbands an die EZB lautet, wie die nationalen Notenbanken des Euroraumes nun die Anforderungen an Sicherheiten weiter zu reduzieren, um den europäischen Kreditinstituten so einen leichteren Zugang zu EZB-Liquidität zu ermöglichen.
Im Jahr 2019 wurden Pfandbriefe im Volumen von 55,0 Milliarden Euro emittiert, ein Zuwachs von 9,1 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Dabei stellten Hypothekenpfandbriefe mit 42,0 Milliarden Euro (2018: 43,2 Milliarden Euro) weiterhin die mit Abstand bedeutendste Pfandbriefgattung dar, gefolgt von Öffentlichen Pfandbriefen mit 11,2 Milliarden Euro (2018: 7,2 Milliarden Euro) und Schiffspfandbriefen mit 1,8 Milliarden Euro (2018: 0,0). Mit einer Gesamtanzahl von 46 Benchmark-Emissionen konnte das hohe Niveau des Vorjahres gehalten werden (2018: 46). Damit ist der deutsche Pfandbriefmarkt weiterhin führend in Europa.
Das Volumen umlaufender Hypothekenpfandbriefe stieg 2019 auf 239,6 Milliarden Euro (2018: 233,7 Milliarden Euro). Ihr Anteil am Gesamtumlauf ausstehender Pfandbriefe erhöhte sich auf 65,8 (2018: 63,3) Prozent. Aufgrund des weiter rückläufigen Volumens Öffentlicher Pfandbriefe reduzierte sich der Pfandbriefumlauf im Jahr 2019 leicht auf insgesamt 364,1 Milliarden Euro (2018: 369,1).
Die vdp-Mitgliedsinstitute sagten im vergangenen Jahr Immobilienkredite in Höhe von 167,1 Milliarden Euro zu und erreichten damit nahezu punktgenau das Vorjahresergebnis (2018: 167,4 Milliarden Euro). Dabei entwickelten sich die beiden Assetklassen durchaus unterschiedlich: Während das Neugeschäft bei Gewerbeimmobilienfinanzierungen um 5,8 Prozent auf 69,3 Milliarden Euro zurückging (2018: 73,6 Milliarden Euro), steigerten die Pfandbriefbanken die Zusagen für Wohnimmobilienfinanzierungen um 4,3 Prozent auf 97,8 (2018: 93,8) Milliarden Euro.
Das rückläufige Neugeschäft von Gewerbeimmobiliendarlehen ist im Wesentlichen auf die abgeschwächte Entwicklung bei den Handelsimmobilien zurückzuführen. Deren Finanzierungsvolumen reduzierte sich gegenüber dem Vorjahr um 25,4 Prozent auf 15,0 (2018: 20,0) Milliarden Euro. Demgegenüber weiteten die Pfandbriefbanken, mit einem Marktanteil von 55,2 Prozent die wichtigste Anbietergruppe für die Finanzierung von Gewerbeimmobilien in Deutschland, ihr Engagement insbesondere bei zwei Objektarten aus: bei Büroimmobilien um 5,9 Prozent auf 38,7 (2018: 36,6) Milliarden Euro und bei Industriegebäuden um 19,9 Prozent auf 2,2 Milliarden Euro (2018: 1,9 Milliarden Euro). Mit dem Anstieg der Darlehenszusagen für Büroimmobilien erhöhte sich 2019 auch deren Anteil am gesamten gewerblichen Darlehensvolumen nochmals deutlich auf 56 Prozent (2018: 50 Prozent).
Treiber für den Anstieg in der Wohnimmobilienfinanzierung war die positive Entwicklung in allen Objektarten. So erhöhte sich das Finanzierungsneugeschäft bei Ein- und Zweifamilienhäusern um 2,1 Prozent auf 48,1 Milliarden Euro (2018: 47,2 Milliarden Euro), bei Eigentumswohnungen um 6,2 Prozent von 19,0 auf 20,2 Milliarden Euro, bei Mehrfamilienhäusern um 6,0 Prozent von 25,0 auf 26,5 Milliarden Euro und bei sonstigen wohnwirtschaftlichen Gebäuden um 13,6 Prozent von 2,6 auf 3,0 Milliarden Euro.
Der Immobiliendarlehensbestand der vdp-Mitgliedsbanken nahm im Jahr 2019 auf 877,8 zu (2018: 836,5 Milliarden Euro). Zu dem Anstieg um 4,9 Prozent beziehungsweise 41,3 Milliarden Euro trugen dabei sowohl die Wohn- als auch die Gewerbeimmobilienfinanzierung mit Wachstumsraten von 5,1 Prozent bzw. 4,7 Prozent bei.
Derzeit ändern sich die regulatorischen Prioritäten bedingt durch die Covid-19-Pandemie. Das gilt sowohl in zeitlicher als auch in inhaltlicher Hinsicht. Während und nach der Krise ist aus Sicht des vdp zunächst der Finanzierung der Realwirtschaft der Vorrang zu geben - alle anderen Projekte müssen konsequent auf dieses Ziel hin überprüft und ausgerichtet werden. Vor diesem Hintergrund begrüßt der Verband die kürzlich bekanntgegebene Verschiebung der Umsetzung von Basel III um ein Jahr sowie die Überlegungen der EU-Kommission, einzelne, besonders advers wirkende Elemente von Basel III wie den Output-Floor nochmals zu hinterfragen. "Wenn die EU-Kommission richtigerweise die Auffassung vertritt, dass die Kreditversorgung der Realwirtschaft auch nach Abklingen der Covid-19-Pandemie Vorrang haben muss, verbieten sich regulatorische Eingriffe, die das genaue Gegenteil erreichen", sagt vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt.
Unabhängig von etwaigen Covid-19-bedingten Anpassungen wollen sich die Pfandbriefbanken weiter für eine angemessene Umsetzung insbesondere des besonders belastenden Output-Floors einsetzen, um den Besonderheiten und der Stabilität des deutschen Immobilienmarkts gerecht zu werden. Die von der EBA empfohlene Übererfüllung der Basel-III-Vorgaben ("Goldplating") stelle in jedem Szenario eine ungerechtfertigte Verschärfung der Eigenkapitalanforderungen dar, die unweigerlich eine Schwächung des europäischen Bankenmarkts hervorriefe, so Tolckmitt.
Die Ende 2019 beschlossene und Anfang 2020 in Kraft getretene Harmonisierung von Covered Bonds auf europäischer Ebene begrüßt der vdp ausdrücklich. Das vom Europäischen Parlament und Europäischen Rat verabschiedete Gesetzespaket entspricht dessen Forderung, die regulatorische Privilegierung von Covered Bonds sicherzustellen und ausreichend Raum für den Erhalt und die Weiterentwicklung von bewährten und erfolgreichen nationalen Produkten wie dem Pfandbrief zu bieten. Begrüßt wird darüber hinaus, dass das europäische Covered Bond-Regelwerk stark an das Pfandbriefgesetz angelehnt ist. Mit Blick auf die nationale Umsetzung in Form einer Novellierung des Pfandbriefgesetzes setzt sich der vdp setzt für eine nicht über die Vorgaben hinausgehende Übertragung der europäischen Regelungen ein.