Mit einem Investitionsvolumen von rund 2,94 Milliarden Euro endet das erste Quartal für den Retail-Investmentmarkt äußerst erfolgreich. Nachdem in den ersten drei Monaten des Jahres 2016 aufgrund des unzureichenden Angebots nur 1,82 Milliarden Euro umgesetzt werden konnten, liegt das aktuelle Ergebnis nicht nur 61 Prozent über dem Vorjahreswert, sondern übertrifft den langjährigen Schnitt auch recht deutlich um rund 18 Prozent. Dies sind die Ergebnisse einer Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Der positiven Entwicklung liegt dabei nicht nur ein deutlicher Anstieg bei den Einzeldeals um etwa 62 Prozent auf 1,27 Milliarden Euro zugrunde, auch das Portfoliogeschäft war mit einer Steigerung um 60 Prozent auf 1,22 Milliarden Euro sehr lebhaft. Mit rund 41 Prozent liegt der Anteil der Portfolios in etwa im langjährigen Schnitt. „Am meisten Umsatz generierten Abschlüsse im dreistelligen Millionensegment mit einem Beitrag von ca. 44 Prozent, wohinter sich in erster Linie Portfoliokäufe verbergen“, erläutert Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Kräftig zulegen konnte auch das Segment zwischen 25 und 50 Millionen Euro, auf das 22 Prozent des Umsatzes entfallen.
Vom bundesweiten Investitionsvolumen in Einzelhandelsimmobilien entfallen rund 566 Mio. Euro auf die Big Six. Im Vergleich zu anderen Assetklassen entspricht dies einem relativ geringen Anteil von rund 19 Prozent. Die Gründe hierfür sind zum einen in der nach wie vor geringen Verfügbarkeit von Premium-Einzelhandels-immobilien in den A-Lagen der Top-Städte zu sehen, zum anderen aber auch in der Struktur Deutschlands mit einer Vielzahl an Städten mit gut funktionierenden Einkaufslagen und entsprechendem Angebot an Core-Investments auch außerhalb der großen Metropolen. Zudem bieten sich dank des breit gestreuten Netzes von Fach- und Lebensmittelmärkten in diesem Segment auch fernab der Städte bis in den ländlichen Raum attraktive Anlagemöglichkeiten. Innerhalb der Big Six geht München mit über 200 Millionen Euro erneut in Führung, aber auch Köln und Berlin können mit zirka 153 Mio. Euro und 134 Millionen Euro noch einen guten Jahresauftakt vorweisen, während in Düsseldorf, Hamburg und Köln die 30-Millionen-Euro-Marke nicht überschritten werden konnte.
Deutlich mehr als die Hälfte des Retail-Volumens floss in Geschäftshäuser (53 Prozent), während Discounter/Fach- und Supermärkte mit einem Anteil von 28 Prozent derzeit noch etwas unterrepräsentiert sind. Auf Shopping Center und Kaufhäuser entfallen mit rund 17 Prozent beziehungsweise gut 2 Prozent ähnliche Anteile wie im Vorjahreszeitraum.
Mit den Investment Managern, den Equity/Real Estate Funds sowie den Spezialfonds belegen drei traditionell starke Investorengruppen die ersten Ränge. Dabei liegen Investment Manager mit gut 24 Prozent in Führung. Mit etwas Abstand folgen Equity/Real Estate Funds mit 19 Prozent sowie Spezialfonds mit 16 Prozent. Bereits im einstelligen Bereich finden sich Privatinvestoren mit ca. 9 Prozent, Projektentwickler (fast 7 Prozent), Immobilien AGs/REITs (6 Prozent) sowie geschlossene Fonds (5 Prozent) wieder. Auf alle übrigen Käufertypen entfallen in der Summe weitere 14 Prozent. Der Anteil ausländischer Investoren ist mit 44 Prozent etwas höher als zum Jahresbeginn 2016 (37 Prozent) und auch leicht über dem bundesweiten Wert (39 Prozent). Mit rund zwei Dritteln des ausländischen Investitionsvolumens entstammt erneut ein relativ hoher Anteil dem europäischen Ausland, darüber hinaus waren aber auch nordamerikanische Investoren stark im Einzelhandelssegment engagiert.
Nach der starken Yield Compression der vorangegangenen Quartale haben sich die Netto-Spitzenrenditen für Einzelhandelsimmobilien im ersten Quartal auf dem Niveau des Jahresendes 2016 verfestigt. Über die Big-Six-Standorte betrachtet beläuft sich der Rückgang im Jahresvergleich dennoch auf durchschnittlich stolze 25 Basispunkte. Am teuersten sind nach wie vor Geschäftshäuser in Münchens besten Lagen mit einer Spitzenrendite von 3,25 Prozent, nur knapp vor der Hauptstadt mit 3,30 Prozent. Zu den teuersten Standorten zählt zudem Hamburg mit 3,40 Prozent, während Frankfurt sowie die rheinischen Metropolen Düsseldorf und Köln allesamt bei 3,60 Prozent notieren. Gerade in diesem Segment können jedoch vereinzelte Ausreißer mit noch höheren Anfangsrenditen verzeichnet werden.
Auch in den übrigen Marktsegmenten sind die Renditen in den ersten drei Monaten nach Rückgängen im Jahr 2016 stabil geblieben. Die Netto-Spitzenrendite für Shopping Center liegt aktuell bei 4,00 Prozent (-10 Basispunkte) und für Fachmarktzentren bei 5,00 Prozent (-30 Basispunkte). Einzelne Fachmärkte notieren mit 5,50 Prozent in der Spitze noch etwas günstiger (-20 Basispunkte).
„Der gute Jahresauftakt bestätigt, dass die Gründe für Schwankungen im Retail-Investmentvolumen weniger auf der Nachfrage- als auf der Angebotsseite zu suchen sind. Eine Vielzahl von Investoren ist auf der Suche nach attraktiv verzinsten Einzelhandelsobjekten wie Fach- und Supermärkten oder auch niedriger verzinstem Betongold in den Städten. Auch im Portfoliosegment ist eine hohe Nachfrage zu verzeichnen. Dank des etwas größeren Angebots auf dem Markt sollte es damit möglich sein, den Vorjahreswert von knapp 13 Milliarden Euro im Jahr 2017 zu übertreffen“, sagt Piotr Bienkowski.