Nachdem die Immobilienpreise in Deutschland im ersten Quartal 2022 gegenüber dem Vorjahresquartal mit einem Plus von rund 14 Prozent überproportional gestiegen waren, beobachtet Deutschlands größter Vermittler für private Baufinanzierungen Interhyp nun ein Abflachen des Preisanstiegs. In der Betrachtung des gesamten Halbjahres gegenüber dem Vorjahreshalbjahr sind die Preise zwar noch um rund 11 Prozent gestiegen. Im zweiten Quartal liegt der Anstieg gegenüber dem Vorjahresquartal aber nur bei 7,6 Prozent – und gegenüber dem ersten Quartal dieses Jahres ist sogar ein kleiner Preisrückgang von knapp einem Prozent zu verzeichnen.
„Die im ersten Halbjahr stark gestiegenen Bauzinsen haben auf die Leistbarkeit gedrückt“, sagt Jörg Utecht, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG. Der Zinsanstieg habe zunächst zu einer stärkeren Nachfrage nach Immobilien geführt. „Viele wollten sich ihr Kaufvorhaben noch zu günstigen Zinsen sichern. Aber mit den steigenden Zinsen haben mehr Menschen neu kalkuliert, sind bei der Immobilie Kompromisse eingegangen oder haben vom Immobilienkauf vorerst Abstand genommen“, so Utecht. Dies hat im zweiten Quartal zu Preiskorrekturen und -stagnationen geführt. In drei von sechs betrachteten Großstädten registriert Interhyp den Preisrückgang sogar im Vergleich zum Vorjahresquartal, und zwar in München, Köln und Leipzig.
Der durchschnittliche Preis für eine finanzierte Immobilie zum Bau oder Kauf inklusive Nebenkosten liegt laut Interhyp im ersten Halbjahr 2022 bei rund 538000 Euro und damit rund 11 Prozent über dem Vorjahreshalbjahr, als die Durchschnittskosten für den Immobilienerwerb noch bei 485000 Euro lagen. Der genauere Blick auf das Halbjahr zeigt aber, dass vor allem im ersten Quartal ein starker Anstieg stattgefunden hat (plus rund 14 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2021 mit 473000 Euro) und der Anstieg im zweiten Quartal deutlich kleiner ausfällt (plus 7,6 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2021 mit 497000 Euro). Im Vergleich des zweiten mit dem ersten Quartal 2022 sieht Interhyp sogar eine Preisstagnation beziehungsweise einen kleinen Rückgang von knapp einem Prozent. Denn im ersten Quartal lag der Durchschnittspreis bei 540000 Euro, im zweiten bei 535000 Euro. In den beiden vergangenen Jahren waren die durchschnittlichen Preise für den Immobilienerwerb laut Interhyp jeweils um rund zehn Prozent gestiegen. Seit 2012 haben die Preise um fast 85 Prozent zugenommen.
„In vielen Großstädten sehen wir im zweiten Quartal Preiskorrekturen im Vergleich zum Beginn des Jahres – sogar im Vergleich mit dem Vorjahresquartal sehen wir einzelne Rückgänge. Allerdings haben gerade in den Ballungszentren die Preise in den vergangenen Jahren auch stark zugenommen, sodass eine Abnahme der Dynamik zu erwarten war“, so Utecht. Der Experte beurteilt dies positiv: „Zum Teil haben die Preise astronomische Höhen erreicht. Für Käufer ist es wünschenswert, wenn wieder mehr Balance zwischen Angebot und Nachfrage in den Markt einzieht.“ Ein Hinweis, dass der Preisanstieg weiter abflachen könnte, sei auch, dass der Anteil der Kapitalanleger abgenommen hat – von 26 Prozent im ersten Halbjahr 2021 auf 25 Prozent im ersten Halbjahr 2022. In den vergangenen Jahren hatte der Anteil kontinuierlich zugenommen – im Jahr 2012 lag er bei nur 16 Prozent.
Darlehensnehmer achten zum aktuellen Zeitpunkt noch mehr als in früheren Jahren darauf, die Finanzierung langfristig abzusichern. Im ersten Halbjahr 2021 lag die durchschnittliche Zinsbindung bei 13,2 Jahren und jetzt, im ersten Halbjahr 2022 ist sie auf 14,1 Jahre gestiegen. Zudem beobachtet Interhyp schon seit 2020, dass die Beleihung – also der Anteil der Darlehenssumme am Kaufpreis – im Durchschnitt abnimmt. In den Jahren vor 2020 hatte die Beleihung, auch bedingt durch die sinkenden Zinsen, kontinuierlich zugenommen. Der Trend zum geringeren Verschuldungsgrad hat sich laut Interhyp in 2022 noch verstärkt. Im Durchschnitt haben die Menschen deutlich mehr Eigenkapital in die Finanzierung ihres Kaufs oder Baus gesteckt: Im ersten Halbjahr 2022 waren es 159000 Euro gegenüber 129000 Euro im ersten Halbjahr 2021. Die Beleihung hat im Durchschnitt pro Finanzierung von 81 Prozent im ersten Halbjahr 2021 auf 78 Prozent im ersten Halbjahr 2022 abgenommen.
Um die Finanzierung leistbarer zu machen, wählen die Menschen beim Bau oder Kauf heute eine leicht niedrigere Tilgung als im vergangenen Jahr – die Tilgung ist von 3,1 Prozent im ersten Halbjahr 2021 auf 2,8 Prozent im ersten Halbjahr 2022 gesunken.