Das Berliner Abgeordnetenhaus hat den Mietendeckel beschlossen. Für die nächsten fünf Jahre werden die Berliner Mieten eingefroren. Eine Baualterstabelle legt zukünftig fest, welchen Mietpreise Berliner Vermieter je nach Fertigstellungsdatum des Wohngebäudes, Ausstattung, Lage und Modernisierungsstand maximal verlangen dürfen.
ImmoScout24 hat untersucht, wie sich das Angebot und die Preise von Miet- und Eigentumswohnungen seit der Ankündigung der Gesetzesinitiative entwickelt haben. Die Zahlen lassen jetzt schon aufhorchen. Knapp 95 Prozent aller in Berlin seit Anfang 2019 bis Mitte Januar 2020 angebotenen Mietwohnungen mit einer Fertigstellung vor dem Jahr 2014 lagen über den zukünftig durch den Mietendeckel geltenden Grenzwerten. Dabei überschreitet die Miete die zulässige Höhe im Durchschnitt mit 5,92 Euro pro Quadratmeter.
Im Ortsteil Mitte lagen so gut wie alle angebotenen Bestandswohnungen über dem Mietendeckel – zum Stichtag 23.01.2020 sogar 100 Prozent. Mit durchschnittlich 11,62 €/m2 ist hier die Differenz zur zukünftig geforderten Obergrenze am größten. Der Szenekiez Kreuzberg folgt mit 9,34 €/m2. Prenzlauer Berg mit 8,79 €/m2, Grunewald mit 8,23 €/m2 und Friedrichshain mit 7,96 €/m2 zählen ebenfalls zu den Ortsteilen, in denen Vermieter bislang eine deutlich höhere Miete fordern als zukünftig erlaubt. Die geringsten Differenzen zwischen der zukünftig zulässigen Miete und der verlangten Miete gibt es in Hellersdorf mit 2,30 €/m2, Buckow mit 1,83 €/m2 und Marzahn mit 1,40 €/m2. Aber auch in den Randbezirken liegen aktuell noch zwischen 78 Prozent der Angebote in Lichtenrade und 93 Prozent in Marzahn über den zukünftigen Höchstgrenzen.
Mietern in Bestandsverträgen gibt der Berliner Mietendeckel die Möglichkeit, eine Reduktion der Miete einzufordern, wenn ihre Miete 20 Prozent oder mehr über den in den Baualtersklassen festgelegten Richtwerten liegt. Dazu müssen sie nach der neuen Fassung des Gesetzes allerdings selbst tätig werden. Ein Musterpaar in Mitte oder Prenzlauer Berg könnte mit dem Mietendeckel bei einer sanierten 100-Quadratmeter-Altbauwohnung ca. 300 Euro und mehr sparen. Eine Kleinfamilie aus Marzahn oder Hellersdorf in einem unsanierten 80er-Jahre-Bau mit der gleichen Größe hingegen nur 50 bis 100 Euro. „Der Mietendeckel soll Mieter entlasten und den Preisdruck reduzieren, aber seine Systematik hat eine soziale Unwucht“, kommentiert Dr. Thomas Schroeter, Geschäftsführer von ImmoScout24.
Die Analyse von ImmoScout24 zeigt, dass das über dem Mietendeckel liegende Mietangebot seit Anfang 2019 kontinuierlich um ca. 18 Prozent abnahm – seit dem Regulierungsstichtag 18. Juni 2019 etwa um 10 Prozent. Gleichzeitig ist seit Juli 2019 das Angebot an unvermieteten Eigentumswohnungen auf ImmoScout24 um 40 Prozent gestiegen. Auch bereits vermietete Eigentumswohnungen werden verstärkt angeboten (+ 25 Prozent). „Auf Basis unserer Daten kann man vermuten, dass Eigentümer bereits seit Juli 2019 verstärkt Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln und verkaufen“, schätzt Schroeter.