Die Entwicklung der Energiekosten im Jahr 2022 hat eine enorme politische und soziale Brisanz. Steigende warme Nebenkosten, weiterhin gestiegene Nettokaltmieten und zusätzlich steigende kalte Nebenkosten führen zu einer Erhöhung der Gesamtmiete von durchschnittlich 10,9 Prozent im Zeitraum September 2021 bis September 2022. In Regionen mit einem geringen Nettokaltmietenniveau machen die Wohnnebenkosten inzwischen rund ein Drittel der Gesamtmiete aus. Dies sind Ergebnisse des aktuellen „d.i.i.-Wohnnebenkostenreports“. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) hat im Auftrag der d.i.i. bereits im dritten Jahr in Folge ein Gutachten über die warmen und kalten Nebenkosten in 401 Städten und Kreisen in Deutschland erstellt. Der diesjährige Fokus lag auf den warmen Nebenkosten.
„Die Wohnnebenkosten haben sich in den vergangenen Jahren moderat entwickelt. Jetzt tragen die Wohnnebenkosten einen großen Anteil zur Gesamtmiete bei“, sagt Frank Wojtalewicz, Vorstand der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien AG. „Damit gewinnt die energetische Sanierung im Bestand weiter an Bedeutung. Dadurch können die Nebenkosten gesenkt werden, was sich positiv auf die Gesamtmiete auswirkt“, so Wojtalewicz.
Warme Nebenkosten: Abschlagszahlungen durchschnittlich 48 Prozent höher
Die Abschlagszahlungen für warme Nebenkosten laufen den Energiepreisen am Markt in der Regel hinterher. Die Auswertung von Wohnungsinseraten zeigt jedoch, dass sie in den vergangenen zwölf Monaten stetig angehoben wurden. Im Durchschnitt und über alle Heizungsarten hinweg liegt der Anstieg im September 2022 gegenüber dem Vorjahresmonat bei insgesamt 48 Prozent. Bei mit Gas beheizten Wohnungen stiegen die Abschläge um 56 Prozent, bei Heizöl um 43 Prozent. In absoluten Zahlen erhöhen sich die Nebenkosten für eine 75-Quadratmeter-Wohnung damit um 506 Euro pro Jahr. Wird mit Gas geheizt, liegen die Mehrkosten bei 568 Euro.
Auch die kalten Nebenkosten sind in den abgelaufenen zwölf Monaten gestiegen. Sie werden von der allgemeinen Inflation und höheren Lohn- und Materialkosten getrieben. Mit durchschnittlich neun Prozent tragen sie zu den gestiegenen Gesamtmietkosten deutlich bei. Auch die Nettokaltmiete legte zu, und zwar um sechs Prozent. Insgesamt ergibt sich ein Plus bei der Gesamtmiete von knapp elf Prozent.
Größerer Anteil von Wohnungen nicht mehr erschwinglich
Der Wohnnebenkostenreport untersuchte auch, wie sich die gestiegenen Gesamtmieten auf die Erschwinglichkeit der angebotenen Wohnungen auswirkt. Es zeigte sich, dass für Familien und Singles ein deutlich geringerer Anteil der angebotenen Wohnungen noch erschwinglich war als ein Jahr zuvor. Der Rückgang fiel allerdings für Familien stärker aus als für Singles. In beiden Gruppen sind Haushalte mit geringerem Einkommen besonders stark betroffen. So konnten sich die einkommensschwächsten 20 Prozent der Familien im vergangenen Jahr in der Hälfte der Landkreise noch 37 Prozent der angebotenen Wohnungen mit vier oder mehr Zimmern leisten. Dieses Jahr waren es nur noch 28 Prozent – ein Rückgang um neun Prozentpunkte.
„Es ist abzusehen, dass die Energiepreise längerfristig hoch bleiben. Staatliche Unterstützungsmaßnahmen sollten sich vor allem auf die einkommensschwächsten Haushalte konzentrieren“, sagt Prof. Dr. Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte des IW. „Es bedarf einer Anpassung der Regeln zur Modernisierungsumlage an die gestiegenen Zins- und Baukosten“, so Voigtländer.