Die Risiken für Investitionen in deutsche Büro- und Einzelhandelsimmobilien sind derzeit gering. Dies ist das Ergebnis des aktuellen Risikotrendberichts "Marktkonferenz Sommer 2010", in dem die HSH Nordbank neun deutsche Standorte für Büro- und Einzelhandelsimmobilien untersucht hat. Wesentlicher Treiber dieser Entwicklung ist das günstige Zinsniveau. Bei wieder steigenden Zinsen wird der Renditeabstand zu den als risikofrei geltenden 10-jährigen Staatsanleihen aber zunehmend schmelzen, sodass für 2013 mit erhöhten bis hohen Investitionsrisiken zu rechen ist.
Weiterhin ergibt die Studie, dass die Vermietungsrisiken für Büroimmobilien im Zuge der diesjährigen Baufertigstellungen weiter zunehmen, aber früher als erwartet bereits zur Jahreswende 2011/2012 wieder sinken werden. Auf dem deutschen Einzelhandelsimmobilienmarkt bleibt das Mietmarktrisiko aufgrund der hohen Nachfrage nach 1a-Lagen auf mittlerem Niveau.
Büromarkt für Investoren und Vermieter wieder attraktiver
Die Stimmung der Unternehmen ist seit dem zweiten Quartal 2010 wieder deutlich besser, sodass mit einer wiederaufkommenden Nachfrage nach Büroflächen zu rechnen ist. Bei anhaltendem Aufschwung sollte die Flächennachfrage 2011 weiter steigen. Da dann der Neubau sinken wird, dürften Mietrisiken bereits zur Jahreswende 2011/2012 sinken. Derzeit üben der leergezogene Altflächenbestand und teils unvermietete Flächen, die noch auf den Markt kommen, Druck auf die Mieten aus. Für Investoren eröffnen sich damit zurzeit Einstiegsmöglichkeiten auf dem deutschen Büroimmobilienmarkt, da die Spitzenmietrenditen im Gegensatz zu den stark gesunkenen Zinsen deutlich weniger nachgegeben haben.
Zwischen den einzelnen Metropolen gibt es jedoch deutliche Unterschiede. Vor allem für Frankfurt am Main ist mit weiter zunehmendem Leerstand und einem steigenden Vermietungsrisiko zu rechnen. Berlin dagegen profitiert von dem hohen Anteil von Mietern aus den öffentlichen Dienstleistungen, sodass das Vermietungsrisiko ein lediglich mittleres Niveau erreicht. Hamburg ist 2010 ebenfalls von weiter steigenden Vermietungsrisiken betroffen. Grund hierfür sind die Fertigstellungen in der Hafencity. Unternehmensneuansiedlungen und -verlagerungen an die Elbe sollten jedoch dazu führen, dass die Mietmarktrisiken nach 2011 abklingen.
Die große Nachfrage nach Toplagen hält das Vermietungsrisiko auf dem deutschen Einzelhandelsimmobilienmarkt auf mittlerem Niveau. Deutschland ist zunehmend für internationale Filialisten interessant, die die Mieten in den Toplagen hochhalten. Während sich die Spitzenmieten generell stabilisieren, kann es an gefragten Standorten zu einem vereinzelten Anziehen der Höchstmieten kommen. Allerdings können in Nebenlagen Leerstände zum Teil nicht abgebaut werden, sodass die Mieten dort nachgeben.
Chancen bei Einzelhandelsimmobilien
Nicht nur inländische Investoren interessieren sich für deutsche Einzelhandelsimmobilien. Erstklassige und risikoarme Produkte sind gefragt wie nie. Gerade auch ausländische Investoren suchen verstärkt den deutschen Einzelhandelsmarkt. Bei nationalen und internationalen Investoren haben Einzelhandelsimmobilien den Ruf des sicheren Anlagehafens. Kein anderes Land habe in diesem Zusammenhang so stark von der Schuldenkrise im Süden der EU profitiert, wie Deutschland.
Das Investitionsrisiko auf den deutschen Einzelhandelsmärkten bewerten die Analysten der HSH Nordbank gering und erwarten eine dynamische Entwicklung auf den Transaktionsmärkten. Die untersuchten Standorte weisen derzeit eine durchschnittliche Spitzenmietrendite von 5,6 Prozent auf, was deutlich über dem Zinssatz der als risikofrei geltenden 10-jährigen deutschen Staatsanleihen liegt. Aufgrund der hohen Nachfrage erwartet die Bank einen leichten Rückgang der Renditen und prognostiziert, dass sich dieser Trend auch im zweiten Halbjahr 2010 fortsetzt. Bis 2013 dürfte sich das Investitionsrisiko auf dem deutschen Einzelhandelsimmobilienmarkt im Zuge steigender Zinsen deutlich erhöhen.