Logistikimmobilien der Zukunft was will der Markt?

Die Globalisierung der Märkte hat ihre Spuren auch in der Logistik
hinterlassen. Längere Lieferketten, welche die Planung und
Durchführung sehr komplex machen, schnelle Änderungen der
Marktanforderungen, Schwierigkeiten in der Vorhersage sowie wachsende
Erwartungen der Kunden hinsichtlich Qualität, Schnelligkeit und
Geschwindigkeit sind die Folge. Alternative Distributionskanäle, wie
das Internet, sind parallel zu bestehenden Vertriebsnetzen entstanden.
Diese und weitere Herausforderungen zwingen Firmen dazu,
kontinuierlich ihre logistischen Netzwerke zu analysieren und mit dem
Ziel nach Effizienz und verbessertem Reaktionsvermögen zu optimieren.
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Quo vadis europäische Logistikimmobilie?
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Vor diesem Hintergrund wagt Prologis einen Blick in die Zukunft und
wollte gemeinsam mit Cap Gemini herausfinden, welche die wichtigsten
Anforderungen für Schifffahrtskonzerne und Logistiker in der Zukunft
sind. Antwort gibt die europäische Untersuchung
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"Warehousing space in Europe: meeting tomorrow's demand". Sie wurde im
vierten Quartal 2005 durchgeführt und beinhaltet eine auf dem Internet
basierende Umfrage unter mehr als 200 verantwortlichen Managern von
Schifffahrtskonzernen und Logistikern sowie Tiefeninterviews und einen
umfangreichen Einblick in die Branchenliteratur.
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Präsentiert wurde die Studie im Frühjahr 2006 über 100 Kunden aus
allen europäischen Ländern in Amsterdam. Basierend auf den
Entwicklungen der europäischen Industrie und ihren Vertriebsnetzwerken
wurden Schlüsseltrends gefiltert, die von heute an bis ins Jahr 2015
eine wichtige Rolle spielen werden. Sie werden sowohl die
Entscheidungen von Unternehmen, die europaweit in der Logistik tätig
sind als auch die Aktivitäten von Prologis, in den kommenden Jahren
entscheidend prägen. Nachfolgend die wichtigsten Auszüge auf einen
Blick.
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- Westeuropa bleibt zwar das "Gravitationszentrum". Aber für Firmen
mit Vertriebsaktivitäten auf dem Kontinent sind Mittel- und Osteuropa
mit ihren neuen Absatzgebieten die aufstrebenden Märkte. Nach
Tschechien, Ungarn und Polen bestimmen Russland, die Slowakei, die
Ukraine, Rumänien und die Türkei die zweite Welle. In diesen Ländern
sind qualitativ hochwertige Lagerflächen noch rar und ihre Entwicklung
ist in den kommenden Jahren stark gefragt.
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- Logistische Netzwerke: erst Zentralisierung - dann regionaler Blick.
Während einige Firmen noch damit beschäftigt sind, lokale Lager zu
schließen und sich in Richtung einer zentralisierten europäischen
Verteilstruktur zu entwickeln, bauen andere bereits regionale
Logistikzentren auf. Vor allem aufgrund der Erweiterung nach Zentral-
und Osteuropa sind viele Unternehmen mit der Errichtung neuer
regionaler Lager in dieser Region beschäftigt.
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Die Ausgangsfrage der Studie war: Wie wird das Paradigma der
logistischen Vertriebsnetze in Europa aussehen? Denn vor dem
Hintergrund der veränderten Märkte in Europa gehen Firmen nicht davon
aus, ganz Europa von einem zentralen Logistikstandort zu bedienen. Die
neue typische europäische Distributionsstruktur scheint eine Mischung
aus Di-rect-fed und Satelliten-RCD zu sein. Damit können einerseits
die Länder des Hauptmarktes in Westeuropa bedient werden. Andererseits
sorgen regionale Satellitenlager für Unterstützung des wachsenden
Geschäfts in Zentral- und Osteuropa.
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- Split der Standorte: Viele Dienstleister und Hersteller haben sich
auf eine Aufteilung der Standorte konzentriert: ein westeuropäisches
Logistikzentrum, häufig begleitet von einem südeuropäischen
Logistikzentrum für die iberische Region oder für Italien, ein
nordisches Logistikzentrum sowie ein zentraleuropäisches für die
osteuropäische Region.
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- Intermodale Standorte und Immobilien: Um das europäische
Bahnnetzwerk zu entlasten, investiert die Europäische Union in
alternative Transportnetzwerke. Auf dem Plan stehen kurze Seewege und
die Bahn sowie intermodale Gebäude, um die Verbindung zwischen beiden
zu gewährleisten. Jedoch werden weitere fünf bis zehn Jahre ins Land
gehen, bevor intermodale Alternativen normal geworden sind. In der
Zwischenzeit wird jedoch das Interesse sowohl an Standorten mit
besseren Zugängen zum Transport als auch an intermodalen Möglichkeiten
kontinuierlich wachsen. Die Weiterentwicklung logistischer Netzwerke
wird allerdings keine neue Transport-Infrastruktur nach sich ziehen.
Stattdessen werden vorrangig logistische Neuansiedlungen entlang
bestehender paneuropäischer Transportwege entstehen.
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- Strategische Hubs: Die Transportinfrastruktur ist für jeden neuen
Logistikstandort von größter Bedeutung, weil die Anbindung an
Transportwege eine der wichtigsten Voraussetzung moderner
Logistikimmobilien ist. Immobilienentwickler werden also sehr genau
die Programme der Europäischen Union hinsichtlich der Entwicklung von
Transportnetzwegen beobachten müssen. Auch die Standorte in West- und
Osteuropa, auf welche sich die Programme fokussieren, sind
kontinuierlich sorgsam zu verfolgen.
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Standorte neben Hauptverkehrswegen, intermodale Hubs, Häfen und
Containerterminals sind die größten Hot Spots der Zukunft. Die
Möglichkeiten zwischen den einzelnen Modalitäten zu wechseln, wird in
den kommenden zehn Jahren zunehmend wichtig. In vielen Fällen wird es
empfehlenswert sein, Standorte in der Nähe von intermodalen Hubs als
Cross-Docking-Fazilität zu nutzen mit finalen
Distributionsaktivitäten, welche näher am Endkonsumenten sein werden.
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Aufgrund von verkürzten Ladezeiten und engeren Lieferzeiten geraten
Firmen unter Druck, einerseits näher bei ihren Kunden zu sein und
andererseits einen wachsenden Bedarf an Logistikflächen am strategisch
richtigen Transport-Hub vorzuhalten. Schifffahrtskonzerne und
Logistiker benötigen regionale Satellitenlager in Zentral- und
Osteuropa, um dem Wachstum in dieser Region gerecht zu werden.
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Höhere Ansprüche an Service und Flexibilität
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Aufgrund der wachsenden Volatilität hinsichtlich der Kunden- und
Serviceanforderungen wählen Schiffslinien und Logistiker in
verstärktem Maße die Variante zu mieten und fragen nach verkürzten
Mietlaufzeiten. Die zunehmende Volatilität von Kundennachfrage und
Serviceanforderungen erhöht den Bedarf an anpassungsfähigen, flexiblen
Logistikketten. Eine wirklich flexible Logistikkette funktioniert nur
dann einwandfrei, wenn die genutzten Lagerflächen und der Standort des
Distributionszentrums ohne weiteres gewechselt werden können.
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Logistikzentren an Premium-Standorten und ein Upgrate bestehender,
nicht benötigter Flächen kann den Märkten dort Erleichterung
verschaffen, wo eine Knappheit vorherrscht. Diese gesamten
Entwicklungen können zu einem angespannten Markt für größere Lager
(über 40 000 Quadratmeter) führen, die sich in erstklassigen Lagen in
der Nähe des Marktes befinden.
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Die Fähigkeit zur schnellen Entwicklung von Lagerflächen an
erstklassigen Standorten ist für die Anbieter von Lagerflächen ganz
wesentlich. Durch die Erweiterung vorhandener Logistikobjekte könnte
der Druck auf den Markt etwas nachlassen. Die einfache Entwicklung
eines Lagergebäudes, das die Gebäudeanforderungen erfüllt, reicht
heute nicht mehr aus. Auf den Standort und die Verfügbarkeit
zusätzlicher Dienstleistungen - vor allem Abfallentsorgung und
Sicherheit in einem Logistikpark kommt es zunehmend an.
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Nur ein eigener Standort in der Nähe des Kunden ermöglicht es dem
Logistiker, den Anforderungen seiner Kunden gerecht zu werden.
Verkürzte Ladezeiten und enge Zeitfenster bei der Lieferung machen
diese Investition erforderlich. Strategisch wichtige Standorte wachsen
in der Fläche und ändern ihre Funktion. Cross-Docking heißt das
Zauberwort der Zukunft. Darunter versteht man die Umladung direkt vor
Ort ohne Zwischenlagerung.
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Gleichzeitig erweitert sich das Arbeitsgebiet von Logistikern, die an
diesen neuen Funktionsstätten Mehrwertdienste anbieten. Hier erwarten
35 Prozent der Befragten, dass die Zahl der Laderampen zum
entscheidenden Faktor für den Umschlag wird, und dass daneben im
"Cross- Dock" Bereich des Lagergebäudes vorzugsweise Tageslicht zum
Einsatz kommt.
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In der nächsten Zukunft wird Sicherheit ganz oben auf der Liste mit
Anforderungen an die Lagergebäude stehen, wie Sprinklersysteme,
Sicherheitssysteme sowie Pläne für Krisensituationen. Hier können
Anbieter von Logistikimmobilien mit alternativen Verträgen für
Immobilien mit kurzfristigen Mietlaufzeiten aushelfen.
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Für weitere Informationsmaterialien wenden Sie sich bitte an: Ingrid
Splinter, Prologis Europe, unter isplinter[at]prologis[dot]com.