Groß waren die Hoffnungen der Immobilienwirtschaft in die christlich-liberale Regierungskoalition. Jetzt drohen einige der hochgesteckten Erwartungen enttäuscht zu werden. Denn während Hoteliers mit Steuerentlastungen beglückt werden, vermissen die börsennotierten Grundstücksgesellschaften bisher die im Koalitionsvertrag angekündigten Verbesserungen des REIT-Gesetzes. Die einzig realistische Chance, die aus ihrer Sicht "dringend notwendigen" Nachbesserungen noch in diesem Jahr festzuschreiben, ist das Jahressteuergesetz 2010. Dass der jetzt vorgelegte Referentenentwurf jedoch überhaupt keine Änderungen des REIT-Regelwerkes vorsieht, bringt einige immobilienwirtschaftliche Verbände in Rage.
So appellieren der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA), das Deutsche Aktieninstitut (DIA), der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) und die Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management (DVFA) gemeinsam an das Bundesfinanzministerium und mahnen mit Nachdruck die versprochenen steuerlichen Verbesserungen für REITs an. Ziel der Verbände ist es, die Folgen der Finanzmarktkrise für das erst seit 2007 bestehende REIT-Segment auszugleichen und strukturelle Schwächen zu lindern.
Das Problem: Erst drei Unternehmen erlangten tatsächlich den endgültigen REIT-Status. Viele REIT-Aspiranten blieben jedoch in dem 2008 und 2009 massiv verschlechterten Börsenumfeld im Vorstadium stecken. Diesen läuft jetzt die Zeit davon. Denn ein Vor-REIT muss nach aktueller Rechtslage innerhalb von drei Jahren nach der Anmeldung beim Bundeszentralamt für Steuern die Börsenzulassung als REIT AG erlangen. Nur einmalig besteht die Möglichkeit einer Fristverlängerung um zwölf Monate.
Wer diese Frist überschreitet, verliert nicht nur den steuerprivilegierten Vor-REIT-Status rückwirkend, sondern muss möglicherweise auch Schadenersatz für Immobilienankäufe leisten, wenn dafür steuerliche Vorteile genutzt wurden. Denn als Starthilfe hatten die Vor-REITs bei ihren Immobilienerwerbungen von der sogenannten Exit-Tax-Regelung profitiert. Demnach wurden Gewinne, die aus dem Verkauf von Immobilien an einen Vor-REIT stammen, nur mit dem halben Steuersatz belegt. Schafft es ein Vor-REIT nicht rechtzeitig über die Ziellinie zum (Voll-)REIT, muss auch der Immobilienverkäufer seinen Verkaufserlös nachversteuern.
Doch auch die bestehenden REITs werden durch die Finanzmarktkrise belastet. So verlangt das aktuelle Gesetz eine Eigenkapitalquote von mindestens 45 Prozent - gemessen am Betrag, mit dem das unbewegliche Vermögen im Einzelbeziehungsweise Konzernabschluss angesetzt ist. Gesellschaften, die in den vergangenen Jahren ihre Immobilienwerte bilanzwirksam hochgeschrieben haben und den daraus resultierenden Spielraum für eine höhere Kreditaufnahme nutzen, sind in der Phase sinkender Immobilienwerte in Bedrängnis. Sie sind zur Sicherung ihres steuerprivilegierten Status gezwungen, Objekte auch in schwachem Marktumfeld zu verkaufen oder Kapitalerhöhungen durchzuführen.
Ob die Forderungen der Verbände in Regierung und Parlament auf offene Ohren stoßen, muss abgewartet werden. Angesichts des hohen Verschuldungsstandes des Bundes sind steuerliche Zugeständnisse an weitere Branchen politisch schwerer durchsetzbar und der Öffentlichkeit kaum zu vermitteln. Nachteilig dürfte für die REITs auch die Tatsache sein, dass sie nur ein sehr kleines Segment innerhalb der gewerblichen Immobilienwirtschaft sind. Zudem haben sich bislang weder breite Sparerschichten noch - wie erhofft - die Industrie für die steuertransparenten Immobilien-Aktiengesellschaften begeistern können. Vielmehr stellen internationale, oft angelsächsische Investoren einen Großteil der REIT-Aktionäre, sodass die Motivation des deutschen Gesetzgebers, den Rahmen für die Steuervorteile der REITs zu erweitern, begrenzt sein dürfte.
Allerdings sollte auch nicht vergessen werden, dass die REIT-Einführung vor drei Jahren ein nicht zu unterschätzender Beitrag für die Zukunft des Finanzplatzes Deutschland war. Eine Vielfalt an verfügbaren Investmentvehikeln stärkt den Investitionsstandort im globalen Wettbewerb und kann den Know-how-Austausch mit anderen Immobilienmärkten fördern. Deutschlands Immobilien haben sich zwar in der Krise als deutlich wertstabiler als viele ausländische Objekte erwiesen, doch kann die hiesige Markttransparenz durchaus noch weiter verbessert werden. Dass sich die Informationslage hierzulande bereits spürbar verbessert hat, ist nicht nur, aber wohl auch ein Verdienst der REITs. L. H.