Die von der Corpus Immobiliengruppe GmbH & Co. KG, Düsseldorf, in den vergangenen Wochen in den Markt gesendeten Signale waren so eindeutig, dass die jetzt verkündete Reintegration der Sireo Real Estate GmbH, Heusenstamm, für den geneigten Beobachter keine Überraschung mehr darstellt. Denn schon im Vorfeld stockten die Düsseldorfer ihren Sireo-Anteil kontinuierlich auf 50,4 Prozent auf. Gleichzeitig war seit Längerem offensichtlich, dass weder die Deutsche Telekom noch Morgan Stanley ihre Anteile von jeweils rund 25 Prozent dauerhaft halten wollen.
Spekuliert wurde freilich über die Ausgestaltung der neuen Gesellschaft, zumal auch die Option eines Börsengangs im Raum stand. Mit der jetzt beschlossenen Fusion von Mutter- und Tochtergesellschaft auf Augenhöhe setzt die Gruppe zumindest ein Achtungszeichen, dass der Markt zu deuten weiß. Denn mit dieser Art des Zusammenschlusses adelt die auf Wohnimmobilien spezialisierte Corpus ihren gewerblichen Assetmanager Sireo.
Deutlich wird das nicht nur an den Personalentscheidungen, bei der die komplette Sireo-Geschäftsführung in das neue Leitungsgremium übernommen wird, sondern auch am künftigen Selbstverständnis des fusionierten Unternehmens, das sich nicht in erster Linie als Makler, Bauträger oder Wohnungshändler definiert, sondern als einer der führenden Immobilien-Assetmanager in Europa verstanden wissen will. Das heißt vor allem, dass die Corpus die Risiken ihrer volatilen Handels- und Bauträgeraktivitäten mit der Kontinuität der Sireo-Vermögensverwaltung für Dritte ausgleichen oder zumindest abfedern will.
Dieses sei auch eines der Haupttreiber der Fusionsentscheidung gewesen, während Kosteneinsparungen allenfalls eine marginale Rolle gespielt hätten. Ohnehin sieht das Unternehmen wenig Möglichkeiten, den Personal- und Sachaufwand zu reduzieren. Lediglich durch die Vereinheitlichung der IT-Systeme seien Effizienzsteigerungen machbar. Bei den Personalkosten könnte das angestrebte Wachstum und entsprechend notwendige Einstellungen sogar im Saldo zu einem Anstieg führen. Ende Mai betreuten 708 Mitarbeiter in zehn europäischen Ländern und der Türkei ein Immobilienvermögen von 15,6 Milliarden Euro.
Davon entfallen aber nur 1,3 Milliarden Euro auf den Eigenbestand und Projektentwicklungen, weitere 1,3 Milliarden Euro sind Co-Investments über Joint Ventures mit Investmentbanken wie Morgan Stanley und Citigroup. Die übrigen 13 Milliarden Euro werden für institutionelle Anleger - vorwiegend Pensionskassen, Versorgungswerke und Versicherungen - in Immobilienfonds verwaltet, von denen einer als GmbH & Co. KG strukturiert ist, während die übrigen als Sicav nach luxemburgischen Recht aufgelegt sind.
Damit rangiert das gemeinsame Unternehmen gemessen am verwalteten Immobilienvermögen aktuell auf Platz 8 in Europa. Bis Ende 2007 will Corpus-Sireo jedoch aufgrund hoher Wachstumsdynamik ein Volumen vom 18 Milliarden Euro erreichen und damit unter die europäischen Top Five der Immobilien-Assetmanager vorstoßen und gerne auch die IVG Immobilien AG (inklusive der OIK) überholen. Diesem Wettbewerber sieht sich die Gesellschaft schon heute klar überlegen. Denn, so die Begründung, Corpus-Sireo habe mit 13 Standorten eine deutlich stärkere Position im heimischen Immobilienmarkt, sei zudem nicht nur auf Gewerbeimmobilien beschränkt und brauche im Gegensatz zu Immobilien-Aktiengesellschaften nicht in Quartals- und Jahresabschlüssen zu "denken", sondern könne dank stabiler Eigentumsverhältnisse langfristig orientiert agieren. Bisher zumindest bewahren die Anteilseigner Sparkasse Köln-Bonn, Frankfurter Sparkasse und Stadtsparkasse Düsseldorf, die wie die Gründerfamilie Zimmer jeweils 25 Prozent halten, das Unternehmen vor Börsen- und M&A-Spekulationen.
Als weiteren Vorteil reklamieren die Düsseldorfer für sich, dass sie Interessenkonflikte zwischen Eigen- und Fremdinvestitionen vermeiden, indem sie bei Joint Ventures und Fonds eindeutig regeln, welche Immobilien erworben werden sollen. Alle Objekttypen, die dabei nicht erfasst werden, kann die Corpus für den Eigenbestand kaufen. Für dieses Jahr hofft die Corpus-Sireo noch auf den Abschluss von zwei bis drei weiteren Co-Investments. Diese könnten nach Einschätzung des Managements vor allem aus der Industrie kommen.
Gespräche würden bereits geführt. Dabei erweise sich der Ausstieg der Deutschen Telekom aus dem Eigentümerkreis des Unternehmens als vorteilhaft, weil jetzt auch andere Dax-Unternehmen Bereitschaft für eine Zusammenarbeit signalisiert hätten.
Derweil will Corpus-Sireo künftig selbst in Immobilien investieren, die von institutionellen und opportunistischen Anlegern bisher gemieden werden. Dazu seien Wohnhäuser zu zählen, deren Einheiten einzeln privatisiert werden sollen. Aber auch bei Gewerbehöfen sieht das Unternehmen Chancen. Im Assetmanagement will die Gruppe neue Wege beschreiten und bereitet die Auflegung eine Mezzanine-Capital-Fonds vor. Erwartet wird, dass der Fonds das Kapital günstiger als die (Immobilien-)Banken, die einen höheren Anteil Eigenkapital unterlegen müssten, anbieten kann. Um die Risiken des Fonds breit zu diversifizieren, ist bei entsprechendem Volumen eine Verbriefung der Assets über CDO-Strukturen geplant.
Da die Fusion bereits in diesem Jahr wirksam werden soll, veröffentlichen Corpus und Sireo ihre jeweiligen Konzernzahlen für 2006 letztmalig getrennt. Demnach hat die Corpus, bilanziert nach HGB, sowohl das Konzernergebnis mit 40,1 (21,9) Millionen Euro als auch das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit mit 57,4 (31,0) Millionen Euro gegenüber dem Jahr 2005 fast verdoppelt. Dass die Umsatzerlöse sprunghaft auf 487,2 (198,3) Millionen Euro anstiegen, ist auf Sondereffekte wie den Verkauf der Wohnungsgesellschaft Immeo zurückzuführen. Das operative Konzernergebnis (EBIT) nahm von 29,5 auf 80,9 Millionen Euro zu, während das Ergebnis vor Steuern, Abschreibungen und Zinsen auf 103,9 (32,9) Millionen Euro kletterte. In diesem Abschluss ist die Sireo mit einem Anteil von 50,4 Prozent konsolidiert. Deren Konzernergebnis betrug 28,7 (15,7) Millionen Euro, während sich das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit auf 45,8 (26,7) Millionen Euro erhöhte und die Umsatzerlöse von 79,3 auf 102,6 Millionen Euro zunahmen. Das EBIT wuchs auf 44,3 (26,0) und das EBIT-DA auf 44,6 (26,2) Millionen Euro.