Der Rückzug vereinzelter Banken aus der Immobilienfinanzierung, wie aktuell der Commerzbank, und die anhaltend restriktiven Anforderungen der verbleibenden Finanzierer werden bei vielen Investoren die Angst vor einer erneuten Kreditklemme heraufbeschwören. Direkt nach der Lehman-Pleite spukte diese Furcht bereits real durch die deutsche Immobilienlandschaft. Heute aber ist - zumindest bei aussichtsreichen Immobilieninvestments - keine Finanzierungsproblematik zu sehen.
Zum einen ist der Fremdkapitalbedarf deutlich niedriger als zu Zeiten des Booms. Das Immobilien-Investmentvolumen lag im Jahr vor der Lehman-Pleite bei rund 40 Milliarden Euro. Die Eigenkapitalanforderungen waren niedrig, rund zehn bis 15 Prozent genügten. Entsprechend lag das Fremdkapitalvolumen bei rund 34 bis 36 Milliarden Euro. Für 2012 wird ein Investmentvolumen von 22 Milliarden Euro erwartet.
Und da zugleich die Eigenkapitalanforderungen auf 50 Prozent und mehr gestiegen sind - viele Core-Investments werden sogar mit 100 Prozent Eigenkapital bezahlt - liegt das Fremdkapitalvolumen nur bei etwa elf Milliarden Euro. Das ist weniger als ein Drittel verglichen mit 2007 und ein Niveau, das auch mit weniger Fremdkapitalgebern am Markt zu stemmen ist.
Zum anderen gilt: Es sind längst nicht mehr nur Banken, die Immobilieninvestitionen kreditieren. Versicherungsunternehmen sind hier bereits seit einiger Zeit aktiv, und auch Fonds oder private Mezzanine-Kapitalgeber finanzieren aussichtsreiche Immobilien mit, um trotz gesunkenen Transaktionsvolumens an der positiven Entwicklung des deutschen Immobilienmarktes zu partizipieren.
Ein Risiko bleibt: Viele Kreditinstitute, die zurzeit nicht finanzieren, wehren die Nachfrage mit überhöhten Konditionen ab. Das Outing der Commerzbank, die gewerbliche Immobilienfinanzierung einzustellen, könnte zu Nachahmungseffekten führen und für schlechte Stimmung am Markt sorgen. Das Risiko liegt also nicht in einer Finanzierungslücke, sondern eher in einem sinkenden Transaktionsvolumen durch ein gefühlt schlechteres Umfeld.
Jan Stadelmann, Leiter Investment, DTZ Deutschland, Frankfurt am Main