Immobilien in Sanierungsgebieten und denkmalgeschützte Immobilien, die saniert werden, sind mit die letzten Möglichkeiten, um Steuern zu sparen. Leider macht jedoch der Steuerspartrieb Anleger immer wieder blind, und sie vergessen, dass nicht die Steuerersparnis das Wichtigste ist, sondern die Immobilie. Worauf also sollten Anleger vor allem achten?
Erstens die Qualität der Modernisierung: Es gibt kaum etwas, das fachlich anspruchsvoller wäre, als die aufwendige Sanierung beziehungsweise Modernisierung eines Altbaus. Leider ist die Qualität der Sanierung am Ende für den Laien nicht erkennbar. Wenn beispielsweise angefaulte Deckenbalkenköpfe nicht entfernt wurden, dann ist das nicht sichtbar, aber die Folgen können gravierend sein. Deshalb sollte der Anleger darauf achten, dass es ein baubegleitendes Qualitätscontrolling gibt (beispielsweise durch den TÜV).
Darüber hinaus sollte der Bauträger jede einzelne Phase der Sanierung durch Foto- oder Videoaufnahmen dokumentieren, sodass der Anleger nicht nur das Endergebnis sieht, sondern auch jeden einzelnen Schritt im Sanierungsprozess. Und es versteht sich von selbst, dass der Anleger nur von einem Bauträger kaufen sollte, der nachgewiesenermaßen seit vielen Jahren auf dieses Thema spezialisiert ist. Zweitens der Preis: Was nützt Anlegern die schönste Steuerersparnis, wenn die Immobilie viel zu teuer erworben wird? Leider ist nicht selten bei Denkmalobjekten die Steuerersparnis einfach auf den Kaufpreis draufgeschlagen. Dabei sollte sie nur das Sahnehäubchen sein. Als Faustformel kann gelten: Ohne Berücksichtigung der Steuervorteile sollte die Nettoanfangsrendite einer sanierten Immobilie nicht niedriger als drei Prozent sein. Und der Preis pro Quadratmeter sollte nicht höher sein als bei einem vergleichbaren Neubau in der betreffenden Lage. Wenn die Steuervorteile dazu kommen, umso besser. Aber die Immobilie sollte sich auch ohne die Steuervorteile rechnen.
Drittens das Steuerkonzept: Die Steuervorteile bei Denkmal- und bei Sanierungsobjekten gibt es nur dann, wenn der Käufer die Immobilie vor der Sanierung erwirbt. Und steuerlich begünstigt sind nur die Sanierungskosten beziehungsweise bei Baudenkmälern jener Teil der Sanierungskosten, der zur Substanzerhaltung eines Baudenkmals oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich ist. Wenn im Kaufvertrag steht, dass der Anteil der begünstigten Aufwendungen voraussichtlich 70 Prozent des Gesamtpreises beträgt, dann ist das zunächst nur eine Prognose. In Wirklichkeit kann dieser Anteil höher oder niedriger ausfallen. Das sollte der Anleger wissen. Und er sollte vom Bauträger beziehungsweise vom Verkäufer eine lückenlose Dokumentation einfordern, aus der hervorgeht, ob diese Prognosen in der Vergangenheit überwiegend erfüllt wurden oder nicht. Das ist ein wichtiger Anhaltspunkt dafür, dass der Bauträger konservativ und seriös kalkuliert.
Nur wenn diese drei Punkte einer kritischen Prüfung Stand halten, sollte der Anleger eine Investition in Erwägung ziehen. Und bei den derzeit niedrigen Zinsen sollte er eine vergleichsweise hohe Tilgung (statt ein Prozent lieber drei Prozent) wählen und Steuervorteile nicht konsumieren, sondern am besten für Sondertilgungen verwenden. Dann hat er eine gute Chance, dass ein Großteil der Schulden beim Auslaufen der erhöhten Abschreibungsperiode nach zwölf Jahren getilgt ist.
Thomas Scherer, Gesellschafter und Teamleiter, denkmalneu.com GmbH, Forchheim