Privates Wohneigentum wird geliebt, aber nur solange es selbst genutzt ist. Doch wehe ein privater Investor errichtet, erwirbt oder betreibt Wohnungen, um mittels Vermietung eine Rendite auf das eingesetzte Kapital anzustreben. Was vom Kleinsparer bis zum Großunternehmen als legitim akzeptiert, ja geradezu erwartet wird, gilt für die Wohnungswirtschaft längst noch nicht. Diese Erfahrung musste jetzt die Patrizia Immobilien aus Augsburg machen, als das von ihr geführte Konsortium den Zuschlag für die Immobiliengesellschaft der Landesbank Baden-Württemberg erhielt, in der 297 Mitarbeiter rund 21000 unternehmenseigene und weitere 17200 Wohnungen für Dritte betreuen. Wer öffentliche Wohnungsbestände an Privatinvestoren verkaufe, handle gegen Mieterinteressen, wetterte sogleich der Deutsche Mieterbund und warnt vor Mieterhöhungen von bis zu 25 Prozent, während der bundesweite Anstieg nur bei 1,2 Prozent liege.
Abgesehen davon, dass im Bundesland mit der höchsten Prosperität natürlich andere Mietpreise und Steigerungsraten möglich sind als in den übrigen Regionen, gewährt die Sozialcharta durchaus Spielräume in der Preisgestaltung. So erlaubt sie, die Mieten dort anzuheben, wo sie unter den marktüblichen Vergleichsmieten liegen. Dabei darf - über das gesamte Portfolio betrachtet - um maximal drei Prozent jährlich plus Inflationsrate erhöht werden.
Teilweise rührt das öffentliche Misstrauen gegen die Patrizia auch aus ihrer Herkunft. Seit rund 30 Jahren ist das Augsburger Unternehmen unter anderem in der Wohnungsprivatisierung tätig. Etwa ebenso lange veräußert allerdings auch die LBBW Immobilien schon Wohnungen an bisherige Mieter oder Kapitalanleger. Mehr als 13000 Einheiten sind schon veräußert worden, rund 2300 stehen noch zum Verkauf. Neue Ängste sollten die Mieter folglich kaum plagen, zumal die sanktionsbewehrte Sozialcharta einen Abbau des Wohnungsbestands auf höchstens 950 Einheiten pro Jahr limitiert.
An einem sukzessiven Abschmelzen des Portfolios hat das Investorenkonsortium nach eigenem Bekunden kein Interesse, vielmehr soll die Wohnungsgesellschaft ihre bisherige Geschäftspolitik als eigenständiges Unternehmen fortführen, mit eigenen Mitarbeitern am Markt auftreten und den Wert des Bestands mindestens erhalten. Dazu wurde in der Sozialcharta ein Instandhaltungsaufwand von 16,80 Euro pro Jahr und Quadratmeter verbindlich festgelegt. Jährlich sollen so 25 Millionen Euro investiert werden.
Doch für die Patrizia liegt der eigentliche Wert der LBBW Immobilien weniger im Objektbestand und seinem Mietsteigerungspotenzial als mehr in der Erweiterung ihres Produktangebots. Mit der Transaktion hat das Augsburger Unternehmen bewiesen, dass es internationale Investoren in einem Konsortium zusammenführen und erfolgreich beim Erwerb deutscher Wohnungen begleiten kann. 1,435 Milliarden Euro bringt das Konsortium auf, von denen 60 Prozent fremdfinanziert werden. Das Eigenkapital des als GmbH & Co. KG strukturierten Konsortiums stellen zu 43 Prozent sechs deutsche Versicherungen, zu 30 Prozent zwei ausländische Pensionsfonds, zu 25 Prozent drei deutsche Versorgungswerke respektive Pensionskassen und zu drei Prozent die Kreissparkasse Göppingen. 15 Millionen Euro beziehungsweise zwei Prozent des Eigenkapitals bringt die Patrizia selbst als Beteiligung ein.
Zudem erschließen sich die Augsburger eine attraktive und stetig sprudelnde Ertragsquelle. So werden einerseits für den Ankauf und andererseits für das laufende Asset Management Gebühren erhoben. Hinzu kommen erfolgsabhängige Gebühren. Gleichzeitig sieht das Unternehmen in der jüngsten Transaktion eine Initialzündung für weiteres Neugeschäft und will sich dabei vor allem internationalen Investoren als Partner für den deutschen Immobilienmarkt empfehlen. L. H.