Eigentümer großer Wohnungsbestände erleben - wieder einmal - einen Goldrausch. Denn wie schon vor Ausbruch der Finanzmarktkrise sind deutsche Wohnungen bei Investoren begehrt. Dieses günstige Umfeld nutzte jüngst bereits die öffentliche Hand, als sie beispielsweise DKB Immobilien, LBBW Immobilien und TLG Wohnen privatisierte. Doch auch private Investoren, die bereits in den beiden vorangegangenen Jahrzehnten öffentliche Wohnungsportfolios erworben hatten, sehen jetzt eine passenden Gelegenheit zum Kassemachen.
Allerdings sind die Zeiten, in denen für Paketverkäufe noch Preisaufschläge zu bekommen waren, vorbei. Attraktive Verkaufserlöse verspricht dagegen der Gang an die Börse. Hier werden speziell Aktien wohnwirtschaftlicher Unternehmen derzeit mit teils erheblichen Aufschlägen zum inneren Wert (NAV) gehandelt (siehe dazu in diesem Heft Seite 78). Zu dieser Entwicklung hat sicherlich auch beigetragen, dass Investoren verstärkt mit realen Werten unterlegte Anlagen in ihre Portfolios nehmen. Doch haben die Anleger, die überwiegend aus dem angelsächsischen Raum stammen, vor allem die Chancen des deutschen Wohnungsmarktes im Blick. Ein stabiles wirtschaftliches Umfeld, steigende Haushaltszahlen und über Jahre hinweg viel zu geringe Neubauzahlen lassen weitere Mietsteigerungen in den Ballungsräumen und Zuzugsregionen erwarten.
Daher ist es aus Sicht der Eigentümer naheliegend, deutsche Wohnungsunternehmen jetzt aufs Parkett zu bringen. Mit der LEG Immobilien und der Deutschen Annington streben aktuell gleich zwei Wohnungsgesellschaften die Erstnotierung an. Gemessen am verwalteten Wohnungsbestand sind beides wahre Schwergewichte. Die Deutsche Annington betreut rund 210 000 Wohnungen in ganz Deutschland, während es die LEG auf rund 90 000 Wohnungen bringt.
Beide haben allerdings ihren Schwerpunkt in Nordrhein-Westfalen. Dieses ist zwar immer noch das bevölkerungsreichste Bundesland, doch wird nach aktuellen Bevölkerungsprognosen die Einwohnerzahl vor allem in vielen Ruhrgebietsstädten sinken. Zudem sind erhebliche Bestände mit öffentlicher Förderung erreicht worden und deshalb noch über Jahre preisgebunden. Allein bei der LEG ist jeder fünfte Mieterhaushalt auf Transferzahlungen angewiesen.
Unter diesen Voraussetzungen ist kaum vorstellbar, wie die Investorenerwartungen, auf steigende Mieten erfüllt werden können. Tatsächlich versucht die LEG mit einer anderen Story zu überzeugen: Aufgrund der niedrigen Verschuldung von lediglich 48 Prozent (LTV) könnten mit den erwarteten Erlösen aus dem Börsengang kurzfristig 10 000 Wohnungen erworben und dank moderner IT-Plattform nahezu ohne zusätzlichen Sachaufwand gemanagt werden. Doch leistungsfähige Systeme sollten bei einem Verwalter großer Wohnungsbestände eigentlich selbstverständlich sein. Darauf eine langfristige Erfolgsgeschichte schreiben zu wollen, kann nur unter Ausnutzung möglichst großer Skaleneffekte gelingen. Dazu aber müssen kontinuierlich Portfolios zugekauft und Verwaltungsmandate akquiriert werden. L.H.