Hoch hinaus will die auf Gewerbeimmobilien spezialisierte DIC Asset AG. Dabei darf der Winx-Tower in Frankfurt, dessen Vermarktung dieser Tage gestartet wurde, sicherlich in mehrfacher Hinsicht als Symbol gelten. Mit 110 Metern wird er nicht nur das höchste Gebäude des Maintor-Projektes auf dem ehemaligen Degussa-Areal sein, sondern auch dessen Abschluss. Ende 2016/Anfang 2017 soll das Hochhaus den Mietern übergeben werden. Dann wird die Immobilien-AG nach gut einem Jahrzehnt das etwa 750 Millionen Euro schwere Entwicklungsvorhaben im Frankfurter Bankenviertel vollendet haben. Sofern die Vermietungs- und Investmentmärkte einerseits und die Aktionäre der DIC andererseits dem Bau bis dahin gewogen bleiben.
Bei soviel Geld bleibt wenig Raum für Bedenken. Wer mit einem Unternehmen, dessen Net Asset Value (NAV) 685 Millionen Euro (Stand Ende 2012) ist, ein solches Großprojekt stemmt, muss wohl zwangsläufig optimistisch sein. So ist sich Höller sicher, dass die kommenden zwei Jahre für die Vermietung und Verkauf von neuen Gewerbeimmobilien eine gute Zeit sein werden. Schließlich seien die Investitionsmöglichkeiten in Wohnimmobilien langsam ausgeschöpft, sodass sich die Investoren auf der Suche nach höherrentierlichen Immobilienanlagen jetzt wieder stärker den Bürogebäuden zuwenden würden. Diese bereits in den vergangenen Jahren immer wieder geäußerte Erwartung des DIC-Chefs haben die Märkte bislang aber noch nicht erfüllt.
Ein Projekt von der Größe des Maintors würde er trotzdem nicht mehr beginnen, gibt Höller zu. Tatsächlich hatte das Unternehmen die Entwicklung des ehemaligen Degussa-Areals in einem Joint Venture mit Morgan Stanley begonnen, doch sprangen die Amerikaner nach Ausbruch der Finanzmarktkrise ab. Notgedrungen hatte DIC das Vorhaben komplett übernehmen und alleine fortführen müssen. Dass dieses Projekt dennoch so weit gebracht und bislang so erfolgreich realisiert wurde, dafür zollen der DIC nicht nur Banken und Medien, sondern auch Wettbewerber Respekt.
Nur im Aktienkurs spiegelt sich die Anerkennung noch nicht in gleichem Maße wider. Aktuell bringt es die DIC Asset lediglich auf eine Marktkapitalisierung von 478 Millionen Euro. Das entspricht einem Abschlag von mehr als 40 Prozent zum NAV. Dieser Discount liegt zum einen an der Leerstandsquote, die vielen Anlegern mit 10,8 Prozent relativ hoch erscheint. Allerdings ist das Unternehmen hier durchaus rege. So wurden zwischen Januar und September 2013 Mietverträge über insgesamt 133 700 Quadratmeter neu abgeschlossen oder verlängert. Vor zwei Jahren waren noch 12,4 Prozent des Bestands unvermietet.
Ein anderer Grund für die Diskrepanz zwischen innerem Unternehmenswert und Börsenkurs ist die Verschuldung in Höhe von 68 Prozent. Was vor der Finanzmarktkrise nicht nur als solide und ein Ausweis von klugem Finanzmanagement galt, wird heute am Kapitalmarkt als Risiko wahrgenommen.
So fürchten Anleger, dass das Unternehmen für die Aufnahme neuer Kredite oder zur Prolongation bestehender Finanzierungen, zunächst seine Kapitalbasis stärken muss - zum Beispiel durch eine Kapitalerhöhung. Um für Aktionäre attraktiver zu werden, will die DIC ihren Schuldenberg vor allem durch den Verkauf von Projektentwicklungen und Bestandsobjekten bis 2016 auf unter 60 Prozent gedrückt haben.
Perspektivisch hat sich Höller vorgenommen, sein Unternehmen in die erste Liga deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften zu führen. Das heißt, er will auf mindestens eine Milliarde Euro Börsenkapitalisierung kommen, denn erst ab diesem Volumen werde ein Immobilienunternehmen auch von internationalen Investoren wirklich wahrgenommen.
In dieser Kategorie finden sich bislang nur acht Unternehmen, davon sieben Wohnungsbaugesellschaften. Unter den börsennotierten Immobilienunternehmen mit Fokus auf gewerbliche Objekt kommt zurzeit nur die Deutsche Euroshop über die Milliardengrenze.
Bis aber die DIC diese Größe erreicht hat und womöglich wieder mit einem Aufschlag zum NAV gehandelt wird, braucht es allerdings mehr als große Projekte und ein gutes Händchen bei Objekttransaktionen und Vermietung. An anorganischem Wachstum durch Übernahme kleinerer Gesellschaften wird dann kaum ein Weg vorbeiführen. Doch dazu braucht es in erster Linie Gesellschafter, welche die nötigen Kapitalerhöhungen vornehmen können und wollen. Bis 2016 ist die DIC noch mit sich und der Vollendung des Großprojekts Maintor gut beschäftigt. Für die Zeit danach gilt es aber jetzt schon vorzubauen. L.H.