Wer sich in zunehmend enger werdenden Märkten bewegt, hat nur wenige Möglichkeiten, um künftige Erfolge zu sichern. Zum einen kann über eine Erweiterung der Aktivitäten, sprich die Erschließung neuer Märkte nachgedacht werden. Auch Bemühungen zur Neukundengewinnung in den bestehenden Märkten sind denkbar, aber natürlich nicht einfach. Und schließlich kann man die Wertschöpfungskette verlängern, indem in den bekannten Märkten den bekannten Kunden neue Dienstleistungen und Services angeboten werden. Die Deka-Bank hat sich offensichtlich für letzteres entschieden. Denn an der Grundausrichtung eines der großen Immobilieninvestoren in Deutschland hat sich nichts geändert. Der Fokus bleibe bei Core und auch die Segmente Büro, Einzelhandel, Logistik und Hotel werden nicht verändert oder erweitert. Aber - natürlich dem knappen Angebot an bezahlbaren und renditestarken Coreobjekten geschuldet - die Sparkassen-Tochter weitet das Managen von potenziellen Core-Immobilien aus, also Objekten, bei denen mit einem überschaubaren Entwicklungs- und/oder Bauaufwand der Core-Status erreicht werden kann, bei denen es einen gewissen Leerstand gibt oder bei denen juristische Fragen anhängig sind. Manage to Core also.
Allerdings ist der Rahmen für diese Aktivitäten eng gesetzt. Die Stadt muss Core sein und auch an der Drittverwendungsfähigkeit der Immobilie werden keinerlei Abstriche gemacht. Und von den bekannten vorfinanzierten Developments lässt die Deka ebenfalls die Finger. Dennoch sehen die Verantwortlichen dies als gute Möglichkeiten, den immer anspruchsvoller werdenden Anforderungen in der Immobilienfinanzierung begegnen zu können. Denn es gilt schließlich was zu verteidigen. In Europa gehört die Deka zu den zehn und weltweit zu den fünfzehn größten Immobilien-Asset-Managern. Derzeit verwaltet die Gruppe 463 Immobilien in 25 Ländern. Ziel ist es, diese Position 2015 ff. auszubauen.
2014 war für das Geschäftsfeld Immobilien der Deka-Bank laut Vorstand Matthias Danne ein "sehr ordentliches Jahr", ein Fazit, dass es nicht so leicht aus dem Munde Dannes gibt. Die Nettomittelzuflüsse lagen mit rund 1,2 Milliarden Euro ein Stück unter dem Vorjahreswert von 1,5 Milliarden Euro, was einem eher verhaltenen ersten Halbjahr geschuldet war. Die Einführung des KAGB Mitte 2013 sorgte für ein sehr lebhaftes erstes Halbjahr 2013, sodass die Kontingente bereits Mitte des Jahres voll waren und in der zweiten Jahreshälfte keine Mittel mehr eingenommen werden konnten. Das wirkte Anfang 2014 noch nach. Erst im Laufe des Jahres konnten die Sparkassen, Hauptvertriebskanal der Deka, wieder verstärkt zum Verkauf der Fonds motiviert werden. Rund 800 Millionen Euro des Neugeschäfts flossen in die Retailfonds der Deka, den Deka-Immobilien-Europa, Deka-Immobilien-Global und Westinvest Interselect. Den Rest steuerten die institutionellen Fonds bei. Insgesamt stiegen die Total Assets im sechsten Jahr infolge um mehr als eine Milliarde Euro auf über 27,5 Milliarden Euro. Das verwaltete Immobilienvermögen liegt bei 26,8 Milliarden Euro.
Insgesamt wurden im vergangenen Jahr 60 Objekte im Volumen von 3,4 Milliarden Euro ge- oder verkauft. Das gute Marktumfeld wird dabei von der Deka verstärkt zu Verkäufen genutzt, um Gewinne zu realisieren. Während die Ankäufe leicht von 2,2 auf 2,1 Milliarden zurückgingen, legte das Volumen der Veräußerungen sprunghaft von 600 Millionen Euro auf 1,2 Milliarden Euro zu. Mit Norwegen und Neuseeland wurden zudem zwei neue Regionen erschlossen. Auch 2015 werde man sehr aktiv am Investmentmarkt bleiben, so Danne. Damit bleibt man der Linie der vergangenen Jahre treu: Seit Ausbruch der Lehman-Krise im Jahr 2008 wurden rund 300 Objekte mit einem Volumen von 17,5 Milliarden Euro gekauft oder veräußert.
Weitere Kennzahlen zu 2014: Insgesamt wurden Mietverträge in Höhe von 219 Millionen Euro abgeschlossen, 11 Millionen mehr als im Vorjahr. Im Kreditfondsgeschäft wurden acht Kredite für rund 183 Millionen Euro erworben. Damit erhöhte sich die Zahl der erworbenen Kredite seit Bestehen des Fonds auf 38. Das Fondsvolumen beträgt zum Ende des vergangenen Jahres rund 470 Millionen Euro. Und im Segment Immobilienfinanzierung wurden mit 2,6 Milliarden Euro rund 800 Millionen Euro mehr Kredite vergeben als noch 2013. Allein 500 Millionen Euro betrug das Prolongationsvolumen. Das hohe Ausplatzierungsvolumen bei Sparkassen von 700 Millionen Euro deute laut Danne auf einen hohen Anlagedruck der regionalen Sparkassen hin.
Für 2015 erwartet der Deka-Vorstand, dass das Immobilieninvestmentgeschäft insgesamt risikoreicher und weniger profitabel werde. Durch die Befeuerung der Märkte durch die EZB blieben die Preise vor allem im Core-Segment hoch, dadurch bestehe die Gefahr, dass der Gap zwischen Mietniveau und Preisniveau weiter auseinanderlaufe. Eine Blase sei aber nicht zu befürchten. P.O.