Die Alten werden mehr und sie werden für Immobilieninvestoren interessanter. Nicht nur bei der Lebenserwartung, die mittlerweile schon bei 78,1 Jahren für Männer und 82,5 Jahren bei Frauen liegt, machen Mediziner und Statistiker eine steigende Tendenz aus, auch die Zahl und der Bevölkerungsanteil der über 80-Jährigen wird bis 2050 um fast 200 Prozent zunehmen.
Dabei bedingt die Verschiebung in der Altersstruktur auch einen wachsenden Pflegebedarf. Während heute rund zehn Prozent der 60- bis 80-Jährigen pflegebedürftig sind, steigt dieser Anteil bei den über 80-Jährigen auf 20 Prozent. Doch weil innerhalb der Familien die notwendige Pflege immer weniger zu leisten ist und folglich der Bedarf an stationärer Pflege wächst, nehmen institutionelle Anleger die alternde Bevölkerung nicht nur als Risiko, sondern vor allem als Chance wahr.
Deshalb hat die zu je einem Drittel der HSH Real Estate AG, der Helaba und der Bayern-LB-Tochter Real I. S. gehörende Fondsgesellschaft LB Immo Invest GmbH, Hamburg, jetzt einen auf Pflegeheime fokussierten Immobilien-Spezialfonds initiiert. Der LB Pflege-Invest Deutschland I ist der fünfte Teilfonds des Baukastensystems, bei dem institutionelle Anleger vor allem Versicherungen, Pensionskassen und Versorgungswerke, aber auch Sparkassen - die Möglichkeit haben, in verschiedene spezialisierte Fonds zu investieren, deren Anteile entsprechend dem individuellen Chancen-Risiko-Profil zusammengestellt werden können. Mit dem neuen Produkt soll nach Büros, Handels- und Wohnimmobilien jetzt auch der Markt der Pflegeheime erschlossen werden. Denn wie unabhängige Studien ergaben, wuchs allein zwischen den Jahren 2000 und 2003 der Bedarf an Pflegeheimen um 40 000 auf 640 000 Plätze. Bis 2020 wird sogar mit einem Bedarf von 800 000 gerechnet, der zehn Jahre später nochmals auf rund 900 000 Plätze steigen dürfte.
Diese Bedarfsanalyse berücksichtigt nicht nur die Verschiebung der Alterspyramide, sondern auch die strukturelle Schwäche des Marktes. Dazu gehört, dass die rund 9 800 Pflegeeinrichtungen im Schnitt 34 Jahre alt sind und oft nicht mehr den modernen Standards entsprechen. Doch der notwendige Umbau würde sich bei vielen Objekten wirtschaftlich kaum lohnen. Entsprechend hoch sei der Ersatzbedarf. Allerdings fehlt den kirchlichen und karitativen Einrichtungen, die den Großteil des Marktes abdecken, zumeist das Geld für Investitionen. Deshalb macht die LB Immo Invest vor allem private Betreiber als Träger des künftigen Wachstums aus und will sich nur auf diese Gruppe konzentrieren. Allerdings sind die meisten privaten Betreiber regional und lokal aktiv, die wenigsten agieren bundesweit. Aufgrund der starken Fragmentierung des Marktes erreicht der größte der privaten Betreiber nur einen Marktanteil von 1,3 Prozent.
Um die Risiken des Fonds weitgehend zu kontrollieren, soll
- erstens ausschließlich in Pflegeheime investiert werden. Krankenhäuser oder Hospize stehen nicht auf der Einkaufsliste. Auch Einrichtungen des "Betreuten Wohnens" werden gemieden, aber als Beimischung akzeptiert, wenn diese Teil eines Pflegeheimes sind.
- Zweitens werden nur Betreibermodelle akzeptiert, die auf der staatlichen Pflegeversicherung kalkuliert sind.
- Drittens werden nur große Objekte mit einer Mindestgröße zwischen 80 und 160 Betten mit durchschnittlichen Ankaufskosten zwischen acht und 13 Millionen Euro in den Fonds eingestellt.
- Viertens soll eine Mischung von großen und mittelständischen Betreibern für Diversifikation sorgen.
- Diese Unternehmen werden zudem fünftens - durch die HSH Real Estate kontrolliert.
Bis zu 50 Pflegeheime sollen mit dem geplanten Fondsvermögen von 500 Millionen Euro gekauft werden, von denen 250 Millionen als Eigenkapital eingeworben werden. Dabei wird regional sehr stark selektiert. So soll der Schwerpunkt in den westdeutschen Ballungsräumen liegen. Dass Ostdeutschland trotz seines überdurchschnittlichen Alten-Anteils kaum berücksichtigt wird, begründet der Fondsinitiator vor allem damit, dass die hohe Abwanderung junger Menschen aus den östlichen Bundesländern dazu führe, dass auch die später pflegebedürftigen Eltern tendenziell in die Nähe ihrer Kinder ziehen.
Als Netto-Cash-Flow-Rendite - also nach Kosten, aber vor Steuern - werden von der LB Immo Invest mindestens 6,75 bis 7,0 Prozent für den Pflegeimmobilienfonds angestrebt. Erreicht werden soll diese auch durch ein aktives Portfoliomanagement, bei dem die Objekte nicht dauerhaft im Portfolio gehalten, sondern auch teilweise gehandelt werden sollen.
Grundlage für die jüngste Produktentwicklung ist unter anderem eine Trendstudie zum Immobilien-Anlageverhalten institutioneller Investoren der Universität Leipzig, die im Herbst 2006 vorgestellt wurde. Basierend auf diesen Ergebnissen plant die Gesellschaft, noch 2007 ihre Baukasten-Fondsfamilie um einen Hotel- und demnächst um einen Logistikfonds zu erweitern. In ein bis zwei Jahren sollen dann auch Länder- und Regionenfonds hinzukommen, wie das Unternehmen ankündigte.