Die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum sind zwischen 2003 und 2009 um insgesamt 6,6 Prozent gestiegen, wobei es im Laufe des vergangenen Jahres lediglich eine Seitwärtsbewegung gegeben hat. Zu diesem Ergebnis kommt der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp), der dieser Tage in Berlin seinen eigenen Preisindex für Eigenheime vorstellte. Sieben Jahre haben die Pfandbriefbanken an ihrem neuen Produkt gearbeitet und systematisch Daten aufbereitet. OOH-GREX heißt der Index, dessen Name im Vergleich zu anderen Wohnungspreisindizes etwas sperrig klingt. OOH steht für Owner-Occupied-Housing, während GREX für German Real Estate Index die Indexfamilie bezeichnet.
Entwickelt hat das Produkt die neu gegründete vdp-Research, eine Tochtergesellschaft des vdp. Gespeist wird der Index aus anonymisierten Objektdaten tatsächlich gehandelter Immobilien, welche die Pfandbriefbanken finanzieren. Insgesamt gehen 520 000 Datensätze in die vdp-Transaktionsdatenbank ein, die Grundlage des Index ist. Die Datenhistorie reicht bis ins Jahr 2003 zurück und deckt das gesamte Bundesgebiet ab. Gezeigt wird die reine Preisentwicklung. Dafür werden Preise auf der Grundlage von Bewertungsansätzen mittels eines hedonischen Regressionsmodells in ihre preisbestimmenden Eigenschaften wie Lage, Alter, Ausstattung und Grundstücksgröße zerlegt, um die Qualitätsunterschiede, die aus der Heterogenität von Immobilien resultieren, berücksichtigen zu können.
Aufgrund der hohen Datendichte verspricht der vdp, für jeden Kreis und jede kreisfreie Stadt einen Preisspiegel nach den jeweiligen Objekteigenschaften erstellen zu können. Zugreifen kann jedoch nur, wer auch Daten liefert. Denn der neue Index soll in erster Linie die Geschäfts- und Risikosteuerung der vdp-Mitgliedsinstitute unterstützen, indem er als Indikator für die Entwicklung von Angebot und Nachfrage auf den heimischen Immobilienmärkten dient. Damit sei es jeder Bank möglich, einerseits das eigene Portfolio objektiv mit dem Markt zu vergleichen und andererseits das Neugeschäft gezielter zu steuern.
Darüber hinaus möchte der Hauptgeschäftsführer des Verbandes, Jens Tolckmitt, das neue Produkt auch gerne in der Politikberatung einsetzen. Denn anhand der Daten lasse sich die Situation auf den Immobilienmärkten präziser einschätzen und politische Entscheidungen in diesem Bereich besser fundieren. Zudem stellt die Entwicklung der Eigenheimpreise eine wichtige Grundlage für geldpolitische Entscheidungen dar, da Häuser und Wohnungen für Privathaushalte einen bedeutenden Vermögenswert bilden. Aus diesem Grund wurde die Deutsche Bundesbank von Anfang an in die Entwicklung des Index einbezogen.
Derzeit konkurrieren eine Reihe von Indizes mit teils unterschiedlichen Qualitäten um die Anerkennung des Marktes. Dabei hat der vdp mit seinem Produkt einen neuen Maßstab gesetzt. Im Gegensatz zum monatlichen hedonischen Preisindex von Hypoport wird der OOH-GREX vierteljährlich aktualisiert. Angesichts der geringen Volatilität im deutschen Eigenheimmarkt sei eine höhere Taktfrequenz nicht unbedingt notwendig, argumentiert der Verband. Zudem unterscheidet der Index des vdp nur zwischen Eigentumswohnung und Eigenheim, weist jedoch nicht Bestands- und Neubauobjekte separat aus. In den OOH-GREX gehen die Preise für Eigenheime mit 73 Prozent ein, Eigentumswohnungen sind mit 27 Prozent gewichtet.
Für die Zukunft plant der vdp weitere Teilindizes für verschiedene Marktsegmente. So soll im ersten Halbjahr 2011 ein Index für Einzelhandelsflächen folgen. Aber auch zu Büros und Mietwohnungen seien Indizes in Vorbereitung. Am Ende werde aus diesen vier Elementen ein Gesamtindex gebildet, der mehr als 90 Prozent des deutschen Immobilienmarktes abdecke. Zudem sollen künftig auch regionale Preisstrukturen mit Hilfe von Teilindizes darstellbar sein.
Der neue Index des vdp stellt zweifelsohne einen wichtigen und dringend notwendigen Beitrag zu mehr Transparenz im deutschen Immobilienmarkt dar. Denn in dieser Hinsicht rangiert Deutschland derzeit nur im oberen Mittelfeld. Aber die Verbesserung der Datenlage und des Datenzugangs ist kein Selbstzweck, sondern sie wird von Investoren, Notenbank und nicht zuletzt aufgrund der Vorgaben zur Eigenkapital- und Risikosteuerung von den Kreditinstituten nachdrücklich verlangt. L. H.