Mehr Markttransparenz durch monatliche Hauspreisindizes?

Die Hypoport AG mit Hauptsitz in Berlin, eine der führenden
Anbieterinnen von Produkten und Dienstleistungen im Bereich der
Immobilienfinanzierung in Deutschland, hat den ersten monatlich
erscheinenden Hauspreisindex für Deutschland eingeführt. Nach dem
Vorbild von regelmäßigen Veröffentlichungen in Großbritannien durch
Nationwide, Halifax und andere Bausparkassen stellt nun Deutschlands
größte Internet-Plattform für die Vermittlung und Betreuung von
Hypotheken in ähnlicher Weise ein Schlüsselinstrument zur Verfügung,
das die Marktteilnehmer für Wohnungsfinanzierungen ebenso wie private
Kunden lange vermissten.
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Daten aus 4 000 bis 6 000 Transaktionen pro Monat
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Der Hypoport Hauspreisindex HPX wird künftig durch regelmäßige
landesweite Erhebungen der Preisentwicklung für Wohneigentum
fortgeschrieben. Er soll monatlich erscheinen und basiert auf den
neutralisierten Daten aus 4 000 bis 6 000 Hauskäufen, die jeden Monat
über die Transaktions-Plattform Europace von Hypoport abgewickelt
werden. Dies bedeutet einen Marktanteil von zirka zehn Prozent am
Gesamtvolumen deutscher privater Immobilienfinanzierungen, das
Experten, bezogen auf Erstfinanzierungen, auf knapp über 110
Milliarden Euro per annum beziffern.
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Im Verlauf der letzten zwei Jahre konnte die Plattform ihre Position,
ausgehend von abgeschlossenen Objektfinanzierungen für etwa 200
Millionen Euro im Januar 2005 und 100 Millionen Euro ein Jahr zuvor,
entscheidend ausbauen. Im Dezember 2005 erreichten die
Finanzierungsabschlüsse in Zusammenhang mit dem bevorstehenden Wegfall
der Eigenheimzulage das Rekordniveau von einer Milliarde Euro.
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Die Veröffentlichung des HPX schließt eine Lücke bei den
Vergleichszahlen für deutsche Wohnimmobilien, auf die viele Fachleute
aus dem europäischen Finanzgewerbe im Sektor Wohnen seit Jahren
hingewiesen haben. Er schafft Transparenz auch auf Seiten der
Endkunden und erlaubt es, den spezifischen Markt der Wohnimmobilien
sehr viel genauer zu beobachten, um entscheiden zu können, ob man
kaufen möchte oder nicht.
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Nach Meinung von Hans-Joachim Dübel, der als Finanzexperte Weltbank
und EU-Kommission in Fragen der Immobiliensektorentwicklung berät,
wäre ein auf finanzierten Transaktionen basierender Hauspreisindex
eine entscheidender Schritt zum Anschluss des deutschen Marktes an
internationale Transparenzstandards. Vorbilder seien die ebenfalls auf
finanzierten Transaktionen basierenden Indizes des britischen
Marktführers Halifax sowie der amerikanischen Aufsichtsbehörde Office
of Federal Housing Enterprise Oversight (OFHEO), die ihre Daten von
den großen Refinanzierern Fannie Mae und Freddie Mac bekommt. Die von
Hypoport erhobenen Datenmengen erreichten zwar noch nicht die
Dimensionen der Vorbilder, aufgrund der von vielen heterogenen
Anbietern genutzten Dienstleistungen des Unternehmens handele es sich
aber wahrscheinlich um die mit Abstand repräsentativste Erhebung im
Markt.
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Erste Erkenntnisse
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Die ersten Erhebungen des HPX zeigten eine uneinheitliche Entwicklung
auf. Bezogen auf ganz Deutschland ergeben die aktuellen Daten im
Vergleich zum Vorjahresniveau einen Preisanstieg für
Eigenheimneubauten von 5,6 Prozent im April 2006 und 5,0 Prozent im
März. In den drei Monaten Februar bis April dieses Jahres stiegen die
Preise im Neubaubereich um 2,2 Prozent. Dagegen schwächelten im selben
Vergleichszeitraum die Preise für Altbauten und Eigentumswohnungen.
Obwohl die Nachfrage im abgelaufenen Monat leicht anzog, ist insgesamt
noch kein einheitlicher Trend für alle Arten von Wohneigentum zu
erkennen.
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Allein die Preise für Neubauwohnungen sorgten dafür, dass im April der
Gesamtmarkt stabil blieb. Diese Entwicklung war jedoch nach dem
sprunghaften Anstieg der Nachfrage während der letzten Monate des
Jahres 2005, als die deutschen Käufer noch vom steuerlichen Vorteil
der Eigenheimzulage profitieren wollten, bevor diese Fördermaßnahme
zum 31. Dezember auslief, zu erwarten. Entsprechend ist in den ersten
drei Monaten 2006 das Volumen der Verkäufe insgesamt deutlich
zurückgegangen.
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Dennoch erwartet Hypoport eine allmähliche Marktbelebung im weiteren
Verlauf dieses Jahres - vorausgesetzt, das Zinsniveau bleibt auf dem
derzeitigen, relativ niedrigen Stand. Jüngste Verlautbarungen aus der
Europäischen Zentralbank deuten darauf hin, dass der Anstieg des
Leitzinses in diesem Jahr geringer ausfallen wird als erwartet,
gleichzeitig ist die Inflationsrate bei den Verbraucherpreisen nach
wie vor niedrig. Dies berechtigt zu der Annahme, dass die Zinsen für
die Eigenheimfinanzierung zumindest bis Ende 2006 moderat bleiben
werden.
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Angesichts des Volumens an privaten Immobilienfinanzierungen, das
inzwischen deutschlandweit über Europace abgewickelt wird, kann das
Datenmaterial repräsentativ für den ganzen Markt stehen. Darüber
hinaus bestätigt die hohe Akzeptanz bei den Kunden die Neutralität,
denn das Unternehmen agiert lediglich als Koordinator für Makler,
Darlehensgeber und andere, die in den deutschen Markt eintreten
wollen. Die Statistiken wurden so bearbeitet, dass strukturelle und
zyklische Veränderungen mit einfließen.
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Von seinen beiden Standorten Berlin und Lübeck aus vermittelt Hypoport
Produkte und Dienstleistungen an europäische Anbieter von
Eigenheimfinanzierungen und Finanzberatung. Die Gruppe beschäftigt
zurzeit rund 240 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter und sieht einer
starken Expansion des Firmennetzwerks entgegen. Die hauseigene
Internet-Plattform steht allen Kunden über die gesamte
Wertschöpfungskette im Prozess der privaten Immobilienfinanzierung
offen vom Kreditnehmer über den Hypothekenanbieter bis zum Investor.
Ein voll integriertes System mit zentraler Datenbank ermöglicht es
allen Partnern, direkt miteinander zu kommunizieren und zu
interagieren.
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Unterschiede zu britischen Indizes
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Das Zahlenmaterial für den HPX resultiert aus der Aufschlüsselung von
Immobilienverkäufen, die über Europace abgewickelt wurden, und wächst
monatlich um 4 000 bis 6 000 Wohnobjekte. Der Index ergibt sich aus
anonymisierten statistischen Zahlen. Die monatlichen Daten werden
abgeglichen mit dem Mittelwert der zurückliegenden drei Monate,
berechnet aus den Verkaufspreisen pro Quadratmeter, wobei der August
2005 die Bezugsgröße 100 darstellt. Der "HPX-newhome" zeigt den Index
für neu errichtete Reihen-, Einfamilien- und Doppelwohnhäuser, während
der "HPXexistinghome" die Preisentwicklung für bestehende Immobilien
dieser Kategorie verzeichnet und der "HPX-apartment" sich auf
sämtliche Eigentumswohnungen bezieht.
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Der Halifax House Price Index, an dem sich der HPX von Hypoport
orientiert, ist der älteste monatliche Index für Hauspreise in
Großbritannien. Er wird seit Januar 1983 kontinuierlich mit dem
Datenmaterial des größten Maklerunternehmens des Landes geführt.
Folglich liefert er belastbare und repräsentative Aussagen über den
britischen Gesamtmarkt. Ergänzend gibt es Indizes für verschiedene
Kategorien von Häusern (alle, neue und bestehende) und von Käufern
(alle, Erstkäufer und solche, die kaufen und verkaufen). Gesonderte
Indizes für die zwölf britischen Regionen mit der höchsten Fluktuation
werden vierteljährlich erstellt.
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In alle diese Indizes sind saisonale Schwankungen eingearbeitet,
während der HPX nur die Nominalpreise verzeichnet. Da keine zwei
Häuser gleich sind und in einer Vielzahl von Kriterien differieren
können - von baulichen Eigenschaften bis zur Lage - sind die Indizes
in Großbritannien standardisiert und bilden das "typische" verkaufte
Haus ab. Dabei werden die Preise in ihrer Zusammensetzung entsprechend
einem statistischen Verfahren aufgeschlüsselt, das es Halifax erlaubt,
die Wertentwicklung eines solchen typischen Hauses über einen längeren
Zeitraum zu verfolgen.
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Berücksichtigung saisonaler Schwankungen
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So verhindert man die Abhängigkeit von kurzfristigen Abweichungen, die
sich aus den Verkäufen je Monat ergeben können, wie Verschiebungen in
den regional begrenzten Marktverhältnissen oder wenn zum Beispiel
einmal größere Liegenschaften zum Verkauf kommen, was den falschen
Eindruck erwecken könnte, dass das Preisniveau insgesamt sich
verändert. Einen solchen Index zu erstellen, bedeutet ein hohes Maß an
Verantwortung und setzt lange Erfahrung und Kompetenz im Umgang mit
Marktdaten voraus.
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Dies trifft in besonderem Maße für den Wohnsektor zu, wo der einzelne
Kunde mit seinen individuellen Vorstellungen betroffen ist und es
neben Architektur und Ausstattung gravierende regionale und lokale
Unterschiede gibt - vom umgenutzten Bauernhof bis zum Penthouse in der
City.