Allgemein stellt sich jedem die Frage, wie er eine vernünftige Altersvorsorge und Absicherung seines Vermögens auf lange Sicht erreichen kann. Lange bekannt ist, dass die alleinige Altersvorsorge durch Renteneinzahlungen nicht mehr dazu geeignet ist, den gewohnten Lebensstandard, auch im Rentenalter zu erhalten. So wurde die Riester-Rente - und mit ihr mehr Eigeninitiative bei der Altersvorsorge - allgemeiner Standard. Finanzberater haben seither einen höheren Stellenwert, denn nun ist die Absicherung im Alter ein Thema geworden was jedermann angeht. Wer weiß bei der Vielfalt des Angebotes noch, wie er sein Geld vernünftig und sicher anlegen kann? Wer weiß schon, welchen Einfluss die Inflation auf heutige Geldanlagen hat, und wer kann abschätzen, wie sich die Inflation entwickeln wird?
So kompliziert, wie es einem bezogen auf die allgemein wirtschaftliche Lage und die verschiedensten Geld-Anlagemöglichkeiten vorkommt, ist es für Im-mobilien-Investoren nicht. Außer dem Know-how über die Bestlagen für die Assetklasse Immobilien oder über die Städte mit gesichertem Mietenwachstum und erhöhtem Bedarf an Mietwohnungen braucht der Immobilien-Investor im Allgemeinen nur ein wenig Rechenverständnis, um die Vorteile des Immobilienerwerbs zu verstehen. Die Variable "Inflation" wird hier zur Konstanten mit der man sich bei einem geschickten Immobilienerwerb auf jeden Fall auf der sicheren Seite befindet.
Für selbst genutzte Immobilien rechnen sich die Faktoren "erhöhte Lebensqualität" und "erhöhtes Sicherheitsgefühl" sowieso als stärkstes Plus. Außerdem bieten immer mehr Kreditgeber die Wahl eines variablen Tilgungssatzes an, der einem erlaubt, die Tilgungsraten während der Zinsbindungsfrist, zwei bis drei Mal zu verändern. Eine optimale Abzahlungsanpassung für wechselnde privatwirtschaftliche Verhältnisse wird möglich und ein Unsicherheitsfaktor für langjährige Hypothekenverpflichtungen wird damit eliminiert.
Wie profitiert man nun als Immobilien-Investor an der Inflation?
Die Inflation betrug in den letzten 50 Jahren im Schnitt rund 2,5 Prozent. Angenommen sie bleibt auf diesem Niveau, dann verliert, wer heute 50000 Euro zu 2,0 Prozent Zinsen bei der Bank anlegt, pro Jahr 0,5 Prozent Kaufkraft. In 20 Jahren wären die 50000 Euro auf 74297,37 Euro angewachsen und hätten einen Zinsertrag von 24297,37 Euro erwirtschaftet. Geht man davon aus, dass in 20 Jahren das Bargeld von 74297,37 Euro durch die Inflationsrate von 2,5 Prozent einen Wertverlust von 28955,84 Euro erfährt, dann bleibt eine Kaufkraft von 45341,53 Euro übrig. Werden jedoch die 50000 Euro in den Erwerb einer Immobilie für 200000 Euro investiert, dann ergibt sich bei einer angenommenen Durchschnitts-Inflationsrate von 2,5 Prozent ein Wertzuwachs von 127723,29 Euro.
Ein wichtiger Faktor ist die Tatsache, dass Mieten und Kaufpreise ständig steigen und Immobilien im Allgemeinen nicht den gleichen Wertverlust erfahren wie Bargeld. Laut einer Langfriststudie von Bulwien-Gesa stiegen die Mieten und Kaufpreise seit 1975, vor allem in Westdeutschland, stärker als die Inflation. Allgemein sind die Preise für Wohnimmobilien seit 1975 um 3,1 Prozent gestiegen, in besseren Lagen sogar noch mehr.
Vorausgesetzt wird ein Hauskaufspreis von 200000 Euro. Gerechnet wurde mit monatlichen Hypothekenbelastungen von 839 Euro für einen 130000 Euro Kredit über 20 Jahre (siehe Tabelle 1). Die Hypothek rechnet sich mit einem Zins von 4,75 Prozent plus 3,0 Prozent Tilgung. Bei einer monatlichen Belastung von 839 Euro ist die Immobilie schon nach 20 Jahren komplett getilgt und hat einen Wert von 297000 Euro bei einer angenommenen Wertsteigerung von zwei Prozent. Bei einer Wertsteigerung von drei Prozent wären es sogar 361000 Euro.
Der monatliche Aufwand von 839 Euro entspricht einem Mietpreis von 7,60 Euro pro Quadratmeter, ohne jegliche Mietsteigerung. Immobilien zu diesem Preis- Leistungsverhältnis sind derzeit zu bekommen. Das hier veranschlagte Mietenniveau von 7,60 Euro pro Quadratmeter entspricht eher dem Durchschnitt und deutet darauf hin, dass durch den Erwerb von Immobilien in beliebten Wohnlagen, die Mietpreisgestaltung noch eine viel höherer Gewinnspanne ermöglicht.
Die wenigsten Kredite werden mit nur einer Zinsfestschreibung abgewickelt. Die gängigen Kreditverträge belaufen sich auf einen Zeitraum von fünf bis zehn Jahren. Entsprechend können sie bis zu drei unterschiedliche Festschreibungen abdecken. Dabei kann sogar eine tilgungsfreie Phase berücksichtigt werden, die beispielsweise bei Förderkrediten für selbst genutzte Immobilien gewährt wird.
Je geringer die Laufzeit eines Kredites ist, desto besser für den Investor. Wenn möglich, versucht man eine Hypothekenlaufzeit von 20 Jahren einzuplanen. Die zurzeit niedrigen Festzinsangebote von 4,75 Prozent sind dafür schon mal eine gute Voraussetzung. Wichtig ist auf jeden Fall, dass die Mieterträge den Kapitaldienst decken.
Wer heute baut, hat es selber in der Hand über den Wertzuwachs seiner Immobilie, maßgeblich zu bestimmen. Der Standortfaktor ist nicht alleiniger Wertzuwachsgarant. Bei älteren Immobilien hat sich gezeigt: Wenn gute Bausubstanz und harmonisches Design zusammenkommen, haben diese Liegenschaften trotz Altersmerkmalen ihren Reiz und sind mitunter begehrte Liebhaberobjekte. Vor dem Hintergrund steigender Energie- und Heizkosten gilt es aber trotzdem, ökologische, ökonomische und ästhetische Aspekte in einem Gesamtkonzept zu vereinen. Besonders Niedrigenergiehäuser und Immobilien, die auf ökologische Bauweise Rücksicht nehmen, entsprechen dem Zeitgeist, der Ressourcen schonendes Bauen propagiert und der verantwortliches Verhalten auf lange Sicht einbezieht. Auf alle Fälle wächst der Wert der Immobilie allein unter dem Aspekt der Teuerungsrate. Alles andere ist eine zusätzliche Wertsteigerung, die man als umsichtiger Bauherr mit einbinden kann. Tabelle 2 veranschaulicht, welcher Wertzuwachs in welchem Zeitraum durch die Teuerungsrate erreicht werden kann.
Weitere Faktoren
Wer nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist seine Immobilie mit Gewinn verkauft braucht dem Finanzamt keine Gewinnsteuer zahlen. Bei Aktiengewinnen zum Beispiel werden immer 25 Prozent vom Kursgewinn Abgeltungssteuer fällig. Eine weitere Gesetzesänderung wirkt sich positiv auf die Hypothekentilgung aus: Bei einem Riester-Spar-Vertrag kann man noch lange nach Vertragsabschluss entscheiden, ob man den Betrag für die Altersvorsorge verwenden möchte oder für den Bausparplan nutzt. Seit 2010 können Riester-Sparer ihr Kapital zu Beginn der Auszahlungsphase frei entnehmen, um Schulden für ihre selbst genutzte Immobilie zu tilgen. Der Höchstbetrag von 10000 Euro entfällt.
Man gewinnt als Immobilieninvestor nicht nur durch die Inflation, aber man profitiert auf alle Fälle an der Inflation.