Hypothekenversicherung: auf der Überholspur ins Wohneigentum?

Die private Hypothekenversicherung wird vom Schuldner zugunsten des
Gläubigers eines Hypothekarkredits abgeschlossen. Die Versicherung
wirkt gegen das Risiko, dass der Erlös aus der zwangsweisen Verwertung
des beliehenen Grundstücks nicht ausreicht, um die Forderungen des
Kreditgebers zu befriedigen. Damit ist die Hypothekenversicherung
besonders als zusätzliche Absicherung von Risikokrediten (zum Beispiel
Beleihungsgrenze oberhalb von 80 Prozent) von Bedeutung.
\
Warum Hypothekendarlehen versichern?
\
In einigen Ländern stellt diese Versicherung einen wesentlichen
Baustein des jeweiligen nationalen Systems der Immobilienfinanzierung
dar (Kanada, USA, Großbritannien). In Großbritannien wird bei mehr als
36 Prozent der neu aquirierten Hypothekendarlehen zusätzlich eine
private Hypothekenversicherung abgeschlossen. Die meisten
Anbieterländer verfügen außerdem über eine öffentliche
Hypothekenversicherung zur Förderung der Wohneigentumsbildung. In
Deutschland ist die Kreditversicherung von Hypothekendarlehen dagegen
über bescheidene Ansätze nie hinausgekommen (Kämper 1938, Seite 253
f.). Dementsprechend unterentwickelt präsentiert sich der deutsche
Markt für risikoreiche Finanzierungen von Wohneigentum.
\
Angesichts der bei Immobilienfinanzierungen selbstverständlichen
realen Sicherung mit Grundpfandrechten ist der Gedanke einer
zusätzlichen Kreditversicherung der Darlehen auf den ersten Blick
nicht naheliegend. Auf der anderen Seite ist das Volumen der
Kreditausfälle auch bei der Wohnungsbaufinanzierung nicht unbedeutend
- dies trotz der in Deutschland vergleichsweise strikt angewendeten
Beleihungsgrenze in Höhe von 80 Prozent des Beleihungswertes.
Abgesehen davon hat die Hypothekenversicherung das Potenzial, den
Immobilienfinanzierern den Zugang zum Marktsegment der Kunden mit
höheren Kreditrisiken überhaupt erst zu erschließen.
\
Diese Kunden werden durch die strikte Einhaltung der Beleihungsgrenzen
rationiert. Daneben kommen als Rationierungskriterien prinzipiell alle
Gründe in Frage, die zur Ablehnung eines Darlehensantrages führen
können (beispielsweise Selbstständigkeit, Verhältnis der
Kreditbelastung zum laufenden Einkommen).
\
Das Interesse der Kreditgeber an einer Sicherheitsspanne im Verhältnis
zum Beleihungswert ist angesichts der stets gegebenen Möglichkeit
rückläufiger Immobilienwerte natürlich nachvollziehbar. Dem
Kreditgeber kommt es darauf an, dass sein Engagement möglichst zu
keinem Zeitpunkt über den Verkaufswert des beliehenen Grundstücks
hinausgeht. Dies soll durch eine vorsichtige Bewertung und eben auch
durch die Einhaltung der Beleihungsgrenze gewährleistet werden. Die
Hypothekenversicherung eröffnet dem Immobilienfinanzierer nun die
Möglichkeit, das enge Korsett der starren Beleihungsgrenzen durch eine
flexible Kombination aus individueller Beleihungsgrenze und
Hypothekenversicherung zu ersetzen.
\
Die Hypothekenversicherung hat aber nicht den Zweck, die Finanzierung
nicht kreditwürdiger Antragsteller zu ermöglichen. Die
Kreditversicherer wirken im Gegenteil auf die Kreditgeber ein, ihre
Verfahren der Bonitätsprüfung zu verbessern und zu standardisieren.
Sie legen vergleichsweise mehr Gewicht auf die Prüfung der personalen
Bonität, weil diese für die Ausfallwahrscheinlichkeit eines
versicherten Darlehens mit höherem Beleihungsauslauf von größerer
Bedeutung ist, als bei einem nicht versicherten Darlehen.
\
Arbeitsweise und Formen der Hypothekenversicherung
\
Bei der Hypothekenversicherung handelt es sich also um ein Instrument
der Risikoteilung für Eigenheimfinanzierungen mit vergleichsweise
niedriger Eigenkapitalquote. Sie schützt den Gläubiger vollständig
oder teilweise gegen die mit der Zahlungsunfähigkeit des Schuldners
verbundenen Kosten, soweit sie über den Veräußerungserlös der
Immobilie hinausgehen: ausstehende Tilgungsbeiträge und Zinsen,
Bewirtschaftungskosten, Gebühren, Kosten der Rechtsverfolgung und
sonstige mit der Verwertung verbundene Kosten (Tabelle 1).
\
Die Hypothekenversicherungen bieten den Immobilienfinanzierern über
den reinen Versicherungsschutz hinaus ein ganzes Bündel von
Dienstleistungen an. Sie nehmen wie die Emittenten von Mortgage Backed
Securities als "Review underwriter" Einfluss auf die
Darlehensbedingungen am Primärmarkt und zwar im Sinne der
Standardisierung und Qualitätssicherung.1) Während die Funktionen der
Darlehensverwaltung einschließlich der Abwicklung der notleidenden
Kredite vordergründig beim Darlehensgeber verbleiben, stellt der
Hypothekenversicherer ihm Risikoanalysen seines Kreditportfolios zur
Verfügung, berät ihn beim Umgang mit notleidenden Darlehen und ersetzt
ihm gegebenenfalls seinen Schaden.
\
Die Hypothekenversicherung wird in verschiedenen Formen angeboten:
\
- Die primäre Hypothekenversicherung (Chen, Seite 16 f.) dient der
Absicherung einzelner Hypothekendarlehen. In der Standardvariante wird
ein Festbetrag oder ein bestimmter Prozentsatz der jeweiligen
Restschuld versichert. Effizienter ist die amortisierende Deckung, bei
der nur der Teil des Darlehens oberhalb eines bestimmten
Beleihungsauslaufs versichert wird. Die Deckung nimmt hier also mit
der Zeit ab, womit dem fallenden Restschuldverlauf Rechnung getragen
wird.2)
\
- Mit der Portfolio-Versicherung (Chen, Seite 17 f.) werden nicht
einzelne Darlehen, sondern ganze Pools von Darlehen versichert. Diese
Form der Hypothekenversicherung kann zur Verbesserung der
Risikostruktur des Darlehensportfolios, aber auch zum Zwecke der
Verbesserung des Ratings beim Verkauf oder bei der Verbriefung von
Darlehenspools in der Form von Mortgage Backed Securities (Credit
enhancement) eingesetzt werden. Dabei wird lediglich ein Teil des
gesamten Ausfallrisikos des betreffenden Darlehenspools abgesichert
(Stop-Loss-Limit oder Schadenexzedent).
\
- Außerdem werden Hypothekenversicherungen noch im Rahmen von so
genannten Credit Default Swaps eingesetzt. Solche Swap-Geschäfte
dienen der Auslagerung von Ausfallrisiken des Kreditgebers.
\
Verbreitung der Hypothekenversicherung
\
Die Versicherung von Hypothekendarlehen durch vom Staat und von den
Kreditgebern unabhängige private Versicherungsunternehmen ist
überhaupt nur in einer begrenzten Anzahl von Ländern verfügbar. Dabei
handelt es sich aber durchweg um entwickelte Märkte: Kanada,
Vereinigte Staaten von Amerika, Schweden, Irland, Großbritannien,
Niederlande, Spanien, Italien, Israel, Japan, Taiwan, Hongkong,
Australien und Neuseeland (für eine vergleichende Darstellung siehe
Blood 1998, Seite 89 ff.). Der Schwerpunkt liegt unverkennbar bei den
angelsächsischen Ländern.
\
Neuerdings sind Hypothekenversicherungen auch in Indien, China,
Algerien, Mali, Guatemala und einigen anderen Ländern verfügbar. Man
hat erkannt, dass die Hypothekenversicherung die Entwicklung eines
breiteren Marktes für Hypothekarkredite fördern kann. Auch in Mittel-
und Osteuropa greift diese Erkenntnis um sich. So sind in Litauen
bereits mehr als 10 000 Hypothekendarlehen versichert (David 2004).
Behindert wird die geographische Ausbreitung der
Hypothekenversicherung durch die oft mangelnde Verfügbarkeit von
Performance-Daten von Hypothekarkrediten.
\
Alternativenvergleich
\
Die Hypothekenversicherung ist nicht unverzichtbar, aber sie ist
unersetzlich. Das in Deutschland übliche Verfahren der
Kreditrationierung verhindert zwar das Entstehen größerer Verluste für
die finanzierenden Banken. Es verschließt ihnen aber zugleich die
bedeutenden Gewinn- und Umsatzpotenziale aus den entgangenen
Geschäften.
\
Persönliche Bürgschaften können die Hypothekenversicherung nur
fallweise und nicht auf breiter Front ersetzen. Das interne
Risikomanagement des Finanzierers bewirkt keinen Risikotransfer und
bietet keinen Schutz gegen unerwartete Verluste. Am ehesten sind noch
Kombinationen von anderen Versicherungen als Ersatz für die
Hypothekenversicherung geeignet. Hier kommen insbesondere die Lebens-,
die Berufsunfähigkeits- und die private Versicherung gegen
Arbeitslosigkeit in Frage.
\
Doch selbst in der Kombination reichen diese Versicherungen nicht an
den umfassenden Schutz der Hypothekenversicherung heran. Sie zielen
auf den Erhalt von Einkommen und Vermögen der Versicherten (also der
Schuldner) bei Eintritt spezieller Risiken ab, nicht aber direkt auf
die Sicherung der Zahlungsströme aus dem Hypothekendarlehen für den
Gläubiger. Abgesehen davon sind die meisten Häuslebauer keineswegs
derart umfassend versichert.
\
Bleibt noch der Vergleich mit der Verbriefung von Hypothekarkrediten
und ihrer Platzierung am Sekundärmarkt (Mortgage Backed Securities).
Der Risikotransfer bei der Verbriefung ist umfassend und bezieht sich
auf das gesamte Volumen der verbrieften Forderungen, während die
Hypothekenversicherung nur das Ausfallrisiko deckt. Wegen der
unterschiedlichen Auswirkungen auf die Bilanz und die Risikosituation
des Originators ist ein Vergleich der beiden Instrumente wenig
ergiebig. Die Verbriefung von Forderungen leistet einfach nicht
dasselbe wie die Hypothekenversicherung.
\
In der so genannten Pass-through-Variante stuft sie Banken zu
Kreditvermittlern herab und beim Einsatz zur nachträglichen
Bereinigung von Kreditportfolien werden die voraussichtlichen Verluste
aus der verschlechterten Zahlungsfähigkeit der Kreditnehmer lediglich
vor der Zeit realisiert. Die Hypothekenversicherung wirkt dagegen aus
der Sicht der finanzierenden Banken bereits dem Entstehen solcher
Verluste entgegen, indem sie entsprechende Ansprüche gegen das
Versicherungsunternehmen begründet.
\
Vorteile für Gläubiger
\
Hypothekenfinanzierer können mit Hilfe leistungsfähiger privater
Hypothekenversicherungen eine Expansion ihres Aktivgeschäftes über
regulatorische oder herkömmliche Beleihungsgrenzen hinaus erreichen,
ohne die damit verbundenen Risiken selber tragen zu müssen. Sie können
je nach den nationalen Regulierungen im Bezug auf die Anrechnung der
Versicherungsnahme bei gegebenem Eigenkapital mehr Kredite vergeben
und in vielen Fällen ihr Engagement erhöhen. Darüber hinaus wirkt sich
die Hypothekenversicherung günstig auf die Liquidität und die
Planbarkeit der Zahlungsströme aus den Kreditengagements aus.
\
Außerdem eignet sie sich sehr gut als flexibles Instrument für das
Risikomanagement von Darlehensportfolien. Mit den verschiedenen Formen
der sekundären Hypothekenversicherung können Risiken und
Ungleichgewichte im Darlehensportfolio gezielt angegangen werden.
Nicht zu unterschätzen ist außerdem die Rolle der
Hypothekenversicherer als Credit Enhancer bei der Veräußerung oder
Verbriefung von Darlehenspools zum Zwecke der Freisetzung von
regulatorischem Eigenkapital.
\
Besonders interessant ist die Hypothekenversicherung für Kreditgeber
mit einem regional konzentrierten Darlehensportfolio. Die
Hypothekenversicherung eignet sich vortrefflich für den
interregionalen Risikoausgleich (Chen, Seite 9). Die mit der
Einführung der Hypothekenversicherung verbundene breitere Streuung der
Kreditrisiken mindert die Risikoprämien und wirkt damit zinssenkend
(Struyk/Whiteley 2002, Seite 8 f.). Aus dem Zusammenspiel mit dem
Versicherer können sich schließlich Effizienzsteigerungen bei der
Kreditvergabe und beim Kreditprozessmanagement ergeben.
\
Vorteile für Schuldner
\
Den Schuldnern wird durch den Einsatz der Hypothekenversicherung der
Wohneigentumserwerb mit einem geringeren Eigenmittelanteil ermöglicht
(in der Regel zwischen fünf und 20 Prozent des Beleihungswertes).
Ausnahmsweise sind sogar Kreditengagements oberhalb des
Beleihungswertes der Immobilie möglich.
\
Die Schuldner müssen auf der anderen Seite natürlich in der Lage sein,
die mit dem größeren Kreditvolumen verbundene höhere Belastung
nachhaltig zu tragen. Außerdem haben die risikobehafteten Schuldner
damit zu rechnen, dass von ihnen trotz der Versicherung höhere Zinsen
gefordert werden als von den Kunden, die die klassischen
Rationierungskriterien erfüllen. Schließlich haben sie noch die
Versicherungsprämie zu tragen, die dem individuellen Ausfallrisiko
mehr oder weniger stark Rechnung trägt. Investoren können von der
Hypothekenversicherung durch den so genannten Leverage-Effekt eines
höheren Verschuldungsgrades auf die Eigenkapitalrendite profitieren.
\
Auch aus Sicht der Bankenaufsicht hat die Hypothekenversicherung
Vorteile aufzuweisen. Sie beseitigt bei den Kreditgebern den Anreiz,
Immobilien zu hoch zu bewerten, um zusätzliches Kreditgeschäft
zeichnen zu können. Außerdem stimuliert die Existenz von
Hypothekenversicherern die Nachfrage nach erstklassigen Informationen
und Daten über die Kreditvergabe und die damit verbundenen Risiken.
Der Druck zur Standardisierung der Dokumentation erleichtert die
Datenauswertung und die Kontrolle.
\
Öffentliche Hypothekenversicherung in den USA
\
Die Geschichte der Hypothekenversicherung in den USA kann man als ein
Pendeln zwischen dem privatwirtschaftlichen und dem
öffentlich-rechtlichen Modell beschreiben (Liu 2000, Seite 38 bis 41).
Die ersten privaten Hypothekenversicherungen wurden zu Beginn des 20.
Jahrhunderts in New York gegründet. Diese Versicherungen hatten
allerdings eine dünne Kapitaldecke und wenig Erfahrung mit der
qualitativen Selektion von Kreditrisiken. Alle Gesellschaften mussten
denn auch während der Weltwirtschaftskrise Konkurs anmelden.
\
An die Stelle der gescheiterten privaten trat in den USA nun die
öffentliche Hypothekenversicherung. Sie wurde mit dem National Housing
Act vom 27. Juni 1934 eingeführt, mit dem zugleich die Federal Housing
Administration (FHA) geschaffen wurde (Kämper 1938, Seite 316 bis
319). Die Ziele ihrer Einführung waren, der damaligen Vertrauenskrise
der Wirtschaft entgegenzuwirken und auf lange Sicht die
Wohneigentumsquote zu steigern.
\
Sie war dabei überaus erfolgreich. Am 31. Januar 1938 hatte die FHA
bereits 345 551 Hypotheken im Gesamtbetrag von 1 428 268 091 Dollar
zur Versicherung angenommen. Außerdem hat der Erfolg der öffentlichen
Hypothekenversicherung als Initialzündung für die erneute Gründung
privater Hypothekenversicherungsgesellschaften in den fünfziger Jahren
gewirkt. Die privaten Gesellschaften unterliegen nun einer straffen
Regulierung (Spartentrennung, Kapitalunterlegung des Geschäfts,
Vorkehrungen gegen Interessenkonflikte im Verhältnis zu den
Kreditgebern).
\
Die FHA-Versicherung kann nur innerhalb bestimmter Obergrenzen für das
Darlehensvolumen in Anspruch genommen werden. Die Versicherung
verlangt einen Eigenkapitalanteil zwischen drei und fünf Prozent. Die
einheitliche Versicherungsprämie ist vom Käufer be ziehungsweise
Bauherrn zu tragen. Im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Schuldners
zahlt die FHA-Versicherung dem Kreditgeber die Restschuld aus und
übernimmt das Eigentum an der Immobilie (Brueggeman/Fisher, Seite 167
bis 169 sowie Struyk/Whiteley 2002, Seite 17 bis 20).
\
Wettbewerb zwischen öffentlichen und privaten Anbietern
\
In den USA konkurrieren öffentliche und private Hypothekenversicherung
miteinander. Wegen des Kreditlimits wird die öffentliche
Hypothekenversicherung allerdings in erster Linie von Häuslebauern mit
niedrigeren und mittleren Einkommen in Anspruch genommen.
\
Die öffentliche Hypothekenversicherung erscheint geeignet, um einen
gleichen Zugang (Equal Access) zu Hypothekendarlehen unabhängig von
räumlichen und sozialen Kriterien zu ermöglichen. Auf der anderen
Seite läuft eine öffentliche Hypothekenversicherung Gefahr, zum
Spielball politischer Interessen zu werden. Die politischen Akteure
könnten dazu neigen, die Qualitätsstandards bei der Kreditvergabe zu
lockern oder die risikogerechte Prämiendifferenzierung einzuschränken.
Außerdem stellt jede Form der Kreditversicherung natürlich ein
Haushaltsrisiko dar. Aus wettbewerbspolitischer Sicht stellt sich die
Aufgabe, den Wettbewerb mit den privaten Hypothekenversicherungen
möglichst wenig zu verzerren. Die historische Erfahrung hat allerdings
gezeigt, dass es in aller Regel einer öffentlichen
Hypothekenversicherung als Vorreiter der Entwicklung dieses
Versicherungszweigs bedarf.
\
Hypothekenversicherung in Deutschland?
\
Aus wohnungspolitischer Sicht besticht die Hypothekenversicherung
durch die Möglichkeit, die Vorsparphase abzukürzen und die jungen
Haushalte damit früher ins Wohneigentum zu bringen. Damit steht sie in
einer weiten Substitutionskonkurrenz zu dem in Deutschland
verbreiteten Bausparsystem. Sie eröffnet höhere Beleihungsspielräume
und wirkt damit als Substitut zumindest für Teile des vorgesparten
Eigenkapitals. Damit hat die Hypothekenversicherung das Potenzial, die
Wohneigentumsquote ganz wesentlich zu steigern.
\
Die Hypothekenversicherung ist ein unverzichtbarer Baustein eines voll
entwickelten nationalen Systems der Immobilienfinanzierung. Sie hat
das Potenzial den Markt für Immobilienfinanzierungen in Deutschland zu
beleben und damit der Bau- und Immobilienwirtschaft spürbare
konjunkturelle Impulse zu geben.
\
Das mit der Hypothekenversicherung zu hebende Nachfragepotenzial nach
Krediten, Bauland, Immobilien und Bauleistungen würde im Falle
Deutschlands sogar ausreichen, um eine fühlbare Belebung der
gesamtwirtschaftlichen Konjunktur zu erreichen. Die neue
Bundesregierung täte gut daran, (vielleicht unter konzeptioneller
Führung der KFW Bankengruppe) mit viel weniger finanziellem Aufwand
ein nationales System der Hypothekenversicherung aufzubauen.
\
Natürlich kann man ein solches, der nationalen Finanzierungskultur
weitgehend fremdes Deckungssystem nicht aus dem Boden stampfen. Die
Etablierung einer leistungsfähigen Hypothekenversicherung in
Deutschland würde viel Zeit und große Anstrengungen des finanziellen
Sektors erfordern. Bei der Hypothekenversicherung handelt es sich um
ein ausgesprochen zyklisches Geschäft mit einem ausgeprägten
Katastrophenrisiko, das große Kapitalreserven, eine breite
Risikostreuung und viel Erfahrung erfordert.3) Ihre Einführung kann
aber durch den Transfer von ausländischem Wissen erleichtert werden.