Funktioniert Diversifizierung noch? Weil in einer globalisierten Welt alle Märkte und Sektoren gleichermaßen von Krisen betroffen zu sein scheinen, hilft es einem Investor nicht, Immobilien über verschiedene Länder und Nutzungsarten zu streuen, meinen die Zweifler. Doch die weltweiten Immobilienmärkte laufen keinesfalls alle im Gleichschritt, auch die europäischen nicht. Eine Untersuchung von Cordea Savills zeigt: Es gibt viele Länder, bei denen die Gesamtrendite bei Immobilieninvestments über die letzten zehn Jahre kaum mit der Rendite in Deutschland korrelierte.
Der untersuchte Zeitraum umfasst demnach zwei Krisen: Jene der New Economy und jene der Finanzwirtschaft. Die Korrelation beispielsweise zu Norwegen liegt bei minus 0,2 und zu Frankreich bei minus 0,1. Auch Schweden korreliert kaum mit Deutschland. Diese Länder sind also weitgehend von der hiesigen Entwicklung entkoppelt. Das gilt selbstverständlich nicht für alle europäischen Märkte. Die Schweiz weist beispielsweise eine Korrelation von 0,8 zu Deutschland auf und liegt damit nahe am Maximum von 1,0. Wieder anders sieht es aus, wenn die Korrelation einzelner Nutzungsarten untersucht wird. Aber auch hier gibt es Märkte, die entkoppelt sind - es sind nur möglicherweise andere. Ein Beispiel ist das Einzelhandelssegment. Hier sind Deutschland und UK weitgehend unabhängig voneinander.
Die Statistiker mögen sagen, dass jede Korrelationsberechnung nur so gut ist, wie es die Transparenz und Datendichte in den Zielländern zulässt. Das stimmt. Allerdings ändert eine eventuell abweichende zweite Nachkommastelle nicht viel an der Gesamtaussage: Immobilienrisiken lassen sich streuen - wenn der Blick auf solche Märkte und Segmente wandert, die wenig korrelieren. Das ist keine neue Idee, aber eine, die wieder stärker gelebt werden sollte.
Thomas Gütle, Geschäftsführer, Cordea Savills GmbH, München