Institutionelle Investoren sollen künftig über einen Spezialfonds auch in Unternehmensimmobilien investieren können. Der unabhängige Investor, Projektentwickler und Asset-Manager Beos GmbH aus Berlin, hat ein entsprechendes Produkt zusammen mit iii-Investments aus München entworfen und wirbt derzeit um Anlegergelder. Denn Unternehmensimmobilien sind für institutionelle Kapitalanleger eine geradezu maßgeschneiderte Investition, betont Mitinhaber und Geschäftsführer von Beos, Ingo-Hans Holz, im Gespräch mit der Redaktion. Unternehmensimmobilien liefern wenig zyklische Erträge und korrelieren in der Rendite kaum mit anderen Nutzungsarten, erklärt er. Allerdings sollten sie stets drittverwendungsfähig sein und nach Möglichkeit mehrere Mieter haben. Trotzdem ist das Geschäft mit diesen Immobilien hierzulande noch eine Nische. Entsprechend werden sie auch von hiesigen Investoren als Kapitalanlage bislang kaum wahrgenommen.
Das soll sich ändern, denn im Ausland sind die sogenannten Light Industrial Properties ein fester, häufig sogar ein bedeutender Bestandteil im Immobilien-Anlageportfolio von institutionellen Investoren. Das mag auch daran liegen, dass Industrieimmobilien im angelsächsischen Raum durchaus positive Assoziationen wecken, während sie in Deutschland häufig mit Verschmutzung, Lärm und Altlasten in Verbindung gebracht werden - zu Unrecht. Auch das Bild einer Werkhalle, die auf die spezifischen Bedürfnisse eines Nutzers zugeschnitten und in dieser Funktion auch unveränderlich ist, stimmt nach den Erfahrungen von Holz in der Realität nicht mehr. Vielmehr seien Unternehmensimmobilien, auch alte Fabrikanlagen, flexibler als andere Gebäudetypen und dadurch weit weniger von einer Branchenkonjunktur abhängig. So könnte ein Objekt in der Regel mit vergleichsweise einfachen Umbauten an die Bedürfnisse einer anderen Industrie beziehungsweise eines neuen Nutzers angepasst werden.
Die 1997 gegründete Beos investiert seit 2002 ausschließlich in Unternehmensimmobilien und hat seitdem in 40 Transaktionen 1,2 Millionen Quadratmeter Bestandsflächen für mehr als eine Milliarde Euro erworben. Davon wurde ein Teil bereits wieder verkauft. Gesucht werden Objekte in urbanen Lagen großer und mittelgroßer Städte. Die Immobilien müssen als Büros, Lager oder Labore genutzt werden. Auch Produktionsanlagen können sie beherbergen, wenn diese weder Lärm noch Geruchsbelästigungen verursachen. Grundsätzlich kauft Beos Objekte mit signifikantem Leerstand und nach Möglichkeit mit Investitionsstau, um einerseits einen günstigen Preis zu erzielen und andererseits sein Entwickler-Know-how zur Wertsteigerung der Objekte einsetzen zu können. Zudem muss ein solider Mietermarkt vorhanden sein.
Grundsätzlich möchte der Projektentwickler mehrere Mieter in den Objekten ansiedeln, die jedoch über eine gute bis sehr gute Bonität verfügen müssen. Um die Mieterbindung an die Objekte zu erhöhen, lässt Beos einen Teil der Investitionen in den Standort von den Mietern durchführen. Dadurch reduziere sich zwar der Mietpreis etwas, doch sei es durchaus Teil der Geschäftsstrategie mit dem Mietpreis weder am unteren noch am oberen Ende der ortsüblichen Spanne zu rangieren, sondern im Mittelfeld. Damit sei auch gewährleistet, dass die Nutzungsart beziehungsweise die Nutzerbranche austauschbarer ist. Folglich sinkt die Volatilität der Mieterträge. In der Summe liefere das Beos-Portfolio zwar keine exorbitanten, dafür aber stabile Ausschüttungen, die doch deutlich über den Renditen anderer Nutzungsarten liegen, unterstreicht Holz.
Bislang lebte der Entwickler jedoch nicht nur von laufenden Mieterträgen, sondern realisierte auch Wertsteigerungen aus Objektverkäufen. Denn in den vergangenen Jahren fragten internationale Investoren auch Unternehmensimmobilien gerne nach. Mit der Finanzmarkt- und Wirtschaftskrise hat sich das jedoch geändert. Ausländische Anleger sind bei ihren Kaufentscheidungen zurückhaltender und deutsche institutionelle Investoren besinnen sich verstärkt auf traditionelle Produkte wie den Immobilien-Spezialfonds und Objekte im Heimatmarkt. Zudem haben es vor allem Projektentwickler mittlerweile sehr schwer, Finanzierungen zu bekommen. All diese Faktoren hätten jedoch wenig Einfluss auf Beos gehabt, beteuert Holz.
Vielmehr sei die Entscheidung, einen Spezialfonds zu initiieren, schon vor der Krise gefallen. Denn Beos will erstens seine Ertragsbasis durch Gebühren für das Asset Management verbreitern und zweitens den Kontakt zu den Mietern bewahren und nach Möglichkeit ausbauen. Durch den Verkauf eines Objektes verliere der Entwickler jedoch die bis dahin teils über Jahre aufgebaute Kundenbeziehung zu den Nutzern und müsse stets von vorn anfangen. Die Veräußerungen von Objekten seien bislang jedoch notwendig gewesen, um das Wachstum des Unternehmens sowie die kontinuierliche Neuakquisition und Modernisierung von Immobilien zu finanzieren.
Für den neuen Spezialfonds hat Beos zunächst Objekte aus dem eigenen Bestand vorgesehen, um nicht mit einem Blindpool zu starten. So sollen den Investoren vom Start Renditen, Ausschüttungen und ein Track Record geliefert werden können. Doch der Fonds will ausdrücklich kein "Entsorgungsvehikel" für Beos-Objekte sein. Dieses würden die Investoren auch nicht akzeptieren. Deshalb sollen weitere Objekte zugekauft werden. Deren Leerstand dürfe jedoch höchstens 15 Prozent betragen und würde damit deutlich niedriger sein als die Quote bei Erwerbungen für Beos. Angestrebt wird ein Fondsvolumen von zunächst 400 Millionen Euro, von denen 50 Prozent Eigenkapital sein sollen. Daher erwartet Holz auch keine Schwierigkeiten beim Abschluss einer zehnjährigen Finanzierung. Die Mindestzeichnungssumme pro Anleger beträgt zehn Millionen Euro. Prognostiziert werden sieben Prozent Rendite im ersten Jahr und 7,5 Prozent im Zehn-Jahresdurchschnitt. Als Starttermin wird Ostern 2010 angestrebt. Bis Jahresmitte 2011 soll das Sondervermögen komplett investiert sein. (Red.)