Viele Entscheider bei Banken sind verzweifelt: "Werden wir künftig bei der Fülle der Regeln und administrativen Auflagen überhaupt noch Baufinanzierungen verkaufen können?" Denn auf nationaler und europäischer Ebene existiert bereits eine Vielzahl von Regelungen zur Erhöhung der Energieeffizienz von Gebäuden - diese erreichen aktuell auch die Finanzwirtschaft und spielen bei der Vergabe von Baufinanzierungen eine zunehmend wichtige Rolle: ESG-Kriterien (Environment, Social, Governance), EU-Taxonomie, EU-Offenlegungsverordnung (Sustainable Finance Disclosure Regulation, SFDR), Bilanz-Richtlinie (Corporate-Social-Responsibility-Richtlinie, CSR), EU-Gebäudeeffizienzrichtlinie (EPBD), nationales Klimaschutzgesetz (KSG) und Gebäudeenergiegesetz (GEG), um nur einige zu nennen.
Wir dagegen blicken optimistisch auf die neuen Klimaschutzregeln und glauben, dass diese gerade im strategisch so wichtigen Baufinanzierungsgeschäft eine attraktive Chance bieten. Banken, Sparkassen, Versicherungen sowie Bausparkassen (nachfolgend nur noch Banken genannt), die sich frühzeitig aktiv mit Klimaschutz und Energieeffizienz auseinandersetzen und sich in diesem bei Kunden beispiellos positiv besetzten Themenfeld aktiv vertrieblich positionieren, werden gewinnen. Sie erschließen sich das Potenzial, ihr Finanzierungsvolumen signifikant zu steigern, ihre Akquisitionskosten zu senken, ihre Kompetenzwahrnehmung bei neuen Kundengruppen auszubauen und ihren Markenwert zu erhöhen.
Das Pariser Klimaziel beschränkt die menschengemachte globale Erwärmung auf maximal 1,5 Grad Celsius (gegenüber vorindustriellen Werten).1) Um diesem Abkommen gerecht zu werden, wurden Gesetze und Verordnungen auf europäischer und nationaler Ebene verabschiedet. Auf europäischer Ebene erfolgte dies mit dem European Green Deal. Deutschland hat sich mit dem Klimaschutzgesetz 2021 sowie dem Klimaschutzplan 2050 verpflichtet, dem nachzukommen.
Gebäudesektor hinkt beim Klimaschutz hinterher
Im Klimaschutzgesetz steht, dass Treibhausgasemissionen bis 2030 auf mindestens 65 Prozent im Vergleich zum Jahr 1990 reduziert werden sollen. Bis zum Jahr 2045 sind schließlich die Treibhausgasemissionen so weit zu mindern, dass Treibhausgasneutralität erreicht wird.2) Durch diese Verschärfung ist das Ziel der Klimaneutralität somit nun fünf Jahre früher zu erreichen (siehe Abbildung 1).
Aufgrund des durch Covid-19 hervorgerufenen Lockdowns erreichte Deutschland seine Klimaziele 2020 - bis auf den Gebäudesektor3), der für rund 30 Prozent der Treibhausgasemissionen4) verantwortlich ist. Durch die Verschärfung der Klimaschutzziele werden erhebliche zusätzliche Investitionen in den Gebäudebestand notwendig. Daher sollte bei jeder Baufinanzierung - egal ob es sich um ein Neugeschäft oder eine Prolongation handelt - geprüft werden, wie eine konsequente Verbesserung der Energieeffizienz im Gebäudebestand sichergestellt werden kann.
EU-Taxonomie: das Herzstück der Regulierung
Das Herzstück der Regulierung ist die EU-Taxonomie. Laut dieser gelten beispielsweise beim Neubau strenge Auflagen hinsichtlich des Primärenergiebedarfs - dieser muss unterhalb von 10 Prozent des Niedrigstenergiegebäudes (nearly zero energy building, NZEB) liegen.5) Bei der Sanierung bestehender Wohngebäude muss mindestens der Primärenergiebedarf um 30 Prozent reduziert werden.6) Daneben sind noch die Do-no-significant-harm-Kriterien zu beachten, das heißt, dass ein Neubau oder eine Sanierung zu keiner erheblichen Beeinträchtigung eines oder mehrerer Umweltziele führt.7)
Die aktuellen nationalen Mindestanforderungen an Neubau und Bestand werden im Gebäudeenergiegesetz beschrieben. Es ist daher ratsam, sich nicht mehr auf diesen Standard zu verlassen; schnell könnte dieser nicht mehr dem aktuellen Niveau von Anlagentechnik und Wärmedämmung gerecht werden. Dies zeigt auch die am 15. Dezember 2021 veröffentlichte EPBD. Die Richtlinie fordert, dass alle neuen Gebäude ab 2030 emissionsfrei sein müssen und dass Wohngebäude so renoviert werden, dass sie bis 2030 mindestens die Einstufung F (2033 mindestens E) erreichen. Neben Vorgenanntem wurde unter anderem auch die EBA Leitlinie für Kreditvergabe und Überwachung veröffentlicht.
In dieser werden Banken aufgefordert, neben den regulatorischen Anforderungen an ihre Kreditrisikokultur auch sicherzustellen, dass bei der Vergabe von Darlehen die Auswirkungen auf die Nachhaltigkeit und auf damit verbundene Faktoren in Bezug auf die ESG-Kriterien und die potenziellen Auswirkungen der Umweltfaktoren und des Klimawandels berücksichtigt werden. Was das alles für die private Immobilienfinanzierung bedeutet, muss noch auf nationaler Ebene geklärt werden.
Klimaschutz gehört jetzt auf die Vorstandsagenda
Aktuell sind Banken und Finanzdienstleister von diesen vielfältigen Klimaschutzregeln im privaten Immobilienbereich kaum betroffen. Lediglich die Emittenten grüner Pfandbriefe haben bei ihren Vergabekriterien Mindeststandards hinsichtlich der Energieeffizienz der von ihnen finanzierten Immobilien zu beachten.8) Es ist aber davon auszugehen, dass die neue Bundesregierung die Finanzindustrie deutlich mehr in die Pflicht nehmen wird, einen signifikanten Beitrag zur Erreichung der Pariser Klimaziele im Gebäudesektor zu leisten.9)
Ein naheliegender erster Schritt der Regulierung könnte bereits in den nächsten drei bis fünf Jahren sein, die Vergabe einer Baufinanzierung an die Erfüllung konkreter Klimaschutzregeln zu knüpfen - zum Beispiel durch die Erfüllung der technischen Voraussetzungen gemäß EU-Taxonomie. In diesen Fällen wären Banken gefordert, nicht nur den energetischen Zustand der zu finanzierenden Gebäude zu beurteilen, sondern ihren Kunden zur Ermöglichung der eigenen vier Wände verbindliche Sanierungsfahrpläne aufzuzeigen - sonst ist das Finanzierungsgeschäft möglicherweise in Gefahr.
Die Bank auf künftige höhere Klimaschutzerwartungen vorzubereiten, ist aktuell eine der wichtigsten strategischen Weichenstellungen für Bankvorstände und gleichzeitig eine der größten Zukunftschancen. Denn die Erwartungen der Kunden verändern sich rasant. Eine neue Generation ist herangewachsen, für die Klimaschutz und Klimabewusstsein eine Herzensangelegenheit ist und die auch von ihren Banken nicht nur Lippenbekenntnisse, sondern eine aktive und tatkräftige Positionierung in diesem Themenfeld erwartet.
Ein klares Wachstumssegment
Die gute Nachricht ist: Der Aufbau von Expertise und aktive Kundenansprache muss keine Investition in die Zukunft sein - denn sie rechnet sich bereits heute! Konkret bedeutet dies, dass bereits in sehr naher Zukunft Banken bei jeder Immobilienfinanzierung den Fokus zusätzlich auf energetische Aspekte legen werden - in der Tat ist dies teilweise bei führenden Banken bereits heute Bestandteil der Baufinanzierungsberatung,10) etwa der Energieausweis als Teil der einzureichenden Mindestunterlagen.11) Sollte der Energieausweis nicht vorhanden sein, so gibt es Lösungen für Banken, diesen smart zu beschaffen.
Aufgrund der Verfehlung der Klimaziele im Gebäudesektor empfiehlt die EU-Kommission in der "renovation wave" eine Verdopplung (rudimentär wird auch schon von einer Verdrei- beziehungsweise Vervierfachung gesprochen) der Sanierungsrate.12) Hier entsteht ein neues Wachstumssegment für Immobilienfinanzierer, die ihre Kunden bei der energetischen Sanierung kompetent begleiten können.
Höhere Finanzierungsbeträge im Neugeschäft
Mit dem Energieausweis sind Banken in der Lage, für diese Immobilien den energetischen Zustand eines Gebäudes zu bewerten und zu entscheiden, ob sie überhaupt eine Immobilie mit einem schlechten energetischen Zustand zukünftig noch finanzieren möchten. Die Betonung liegt hier auf zukünftig, denn heute spielt die Energieeffizienz in der Ankaufspolitik einer Bank noch keine Rolle.
Aber wenn es Banken gelingt, im Beratungsgespräch die energetische Sanierung qualifiziert zu behandeln, dann können sie die dafür notwendigen Kosten in ihr Finanzierungsangebot aufnehmen und damit den durchschnittlichen Finanzierungsbetrag im Neugeschäft erhöhen (siehe Abbildung 2).
Unterstützt werden kann der Beratungs- und Prolongationsprozess einer Bank durch Softwarelösungen, die zum Beispiel konkrete Empfehlungen liefert für energetische Sanierungsmaßnahmen, auf Basis des ermittelten energetischen Zustandes von Immobilien und unter Berücksichtigung regionaler Bau- und Energiekosten.
Das Ergebnis ist eine visualisierte Wirtschaftlichkeitsrechnung mit individuellem Immobiliensanierungsvorschlag für Kunden. So kann der Darlehenszins sogar in Abhängigkeit von der erreichbaren Energieeffizienzklasse vergeben werden. Damit werden Baufinanzierungsberater in die Lage versetzt, qualifizierte Gespräche über energetische Sanierungen zu führen und konkrete, differenzierte Finanzierungsangebote zu erstellen.
Wissen, was im Bestand schlummert
Mit der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) wurde die energetische Gebäudeförderung neu aufgesetzt.13) Aber nicht nur der Bund ist aufgefordert, verpflichtende Anreize für Investitionen in die Energieeffizienz von Gebäuden zu schaffen. Die Finanzindustrie ist ebenfalls gefordert, bei der Nachhaltigkeit eine federführende Rolle einzunehmen und einen Beitrag zur Erreichung der Klimaziele beizusteuern.
In diesem Zusammenhang werden Banken künftig nachhaltigkeitsbezogene Informationen der von ihnen finanzierten Immobilien regelmäßig offenlegen müssen.14) Diese Anforderung betrifft nicht lediglich das Neugeschäft, sondern auch den Bestand. Den wenigsten Banken liegen allerdings solche Informationen in aktueller Form vor - Bankmanager fürchten enormen Aufwand und negative Kundenreaktionen bei der Beschaffung der notwendigen Angaben.
Dabei ist das Wissen um den energetischen Zustand der finanzierten Objekte vor allem eine vertriebliche Chance - und viel Geld wert. Denn es ermöglicht die gezielte Ansprache der Bestandskunden auf energetische Sanierung.
Erfahrungen aus ersten Pilotprojekten mit Banken zeigen, dass circa drei Viertel aller Immobilien in typischen Finanzierungsportfolios von Banken energetisch ineffizient sind. Der Großteil der finanzierten Wohngebäude im Bankbestand bewegt sich in den Energieeffizienzklassen C bis H, also in den wenig effizienten Bereichen (siehe Abbildung 3).
In einem typischen Baufinanzierungsportfolio beläuft sich das energetisch sinnvolle und gleichzeitig mit freien Beleihungswerten unterlegte Sanierungs- und damit auch Finanzierungspotenzial auf 30 bis 35 Millionen Euro pro 1 000 finanzierter Immobilien (siehe Exkurs). Hierbei handelt es sich um Potenzial, das die Bank praktisch ohne Konkurrenz bearbeiten kann. Und bei dem aktuellen niedrigen Zinsniveau rechnet sich in vielen Fällen die kreditfinanzierte Sanierung für den Kunden durch eingesparte Energiekosten sowie eine Wertsteigerung der Immobilie. Zudem ist die Kundenansprache auch ohne explizit erteiltem Opt-In möglich.
EEK-Screening schafft Transparenz
Um die Nutzung dieser Vertriebschance zu ermöglichen, wurde ein Energieeffizienzklassen-Screening (EEK-Screening) entwickelt, die Finanzinstitute in ihrem Streben nach ESG-Konformität unterstützen können. Mit dem EEK-Screening ist es möglich, die Energieeffizienzklasse eines gesamten Portfolios im Vergleichsverfahren zu ermitteln.
Darüber hinaus werden die CO2-Emission sowie die beiden Energiekennwerte "Endenergiebedarf" und "Primärenergiebedarf" je Objekt ermittelt. Banken können somit ihren energetischen Zustand der finanzierten Objekte im Bestandsportfolio feststellen, ohne dass sie ihre Kunden befragen müssen oder eine Transaktion, also ein Verkauf/Kauf einer Immobilie, stattgefunden haben muss.
Als Datengrundlage für das EEK-Screening von Sprengnetter dient zum Beispiel eine der größten Immobiliendatenbanken in Deutschland, unter anderem mit annähernd 4,9 Millionen Energieeffizienzdaten über alle Objektarten. Das EEK-Screening hat in ersten Pilotprojekten bei der Objektart Einfamilienhaus eine hohe Treffgenauigkeit bei der Vorhersage der EEK erreicht.
Empfehlenswert sind ein Bestandsscreening und eine anschließende Nutzung der Ergebnisse in einer langfristig angelegten, konsequent durchgeführten vertrieblichen Kampagne, bei der Kunden über alle verfügbaren Kanäle systematisch auf Klimaschutz und energetische Sanierung angesprochen werden.
Aktive Kundenansprache bereits heute möglich und sinnvoll
Dieser Ansatz generiert Baufinanzierungs-Leads aus dem Bestand zu einem Bruchteil der üblichen, oftmals signifikant dreistelligen Kosten, positioniert die Bank als Experte im Immobiliengeschäft und lädt die Marke positiv mit Botschaften rund um den Klimawandel auf - ein hochrelevantes Thema, das die deutsche Bevölkerung laut der aktuellen Eurobarometer-Studie von April 2021 als das wichtigste Problem unserer Zeit ansieht.15) Als zusätzlicher Bonus lenkt die Bank damit ihre Wirtschaftsaktivität zur Reduzierung der CO2-Emission und macht einen Schritt in Richtung EU-Taxonomie-Konformität.
Abschließend lässt sich somit festhalten: Klimaschutz ist das bestimmende Thema der Gegenwart und erreicht nun die Finanzindustrie und wird sie nachhaltig verändern. Daraus erwachsen nicht nur Risiken, sondern vor allem Chancen - ergreifen werden sie am Ende diejenigen Akteure, die sich der Veränderung öffnen und bereit sind, auf die neuen Opportunitäten offen zuzugehen.
Fußnoten
1) Vgl. Artikel 2 Absatz 1a Pariser Klimaschutzabkommen.
2) Vgl. Klimaschutzgesetz 2021 "Generationenvertrag für das Klima", abrufbar unter https://www.bundesregierung.de/breg-de/themen/klimaschutz/klimaschutzgesetz-2021-1913672.
3) Vgl. https://www.bundesregierung.de/breg-de/aktuelles/klimaschutzziel-2020-erreicht-1876954.
4) Vgl. Dena Gebäudereport 2021, abrufbar unter https://www.dena.de/fileadmin/dena/Publikationen/PDFs/2021/dena- GEBAEUDEREPORT_2021_ Fokusthemen_zum_Klimaschutz_im_Gebaeudebereich.pdf.
5) Vgl. EU Taxonomy Compass, Construction and real estate activities, Construction of new Buildings https://ec.europa.eu/sustainable-finance-taxonomy/activities/activity_en.htm?reference=7.1.
6) Vgl. EU Taxonomy Compass, Construction and real estate activities, Renovation of existing Buildings https://ec.europa.eu/sustainable-finance-taxonomy/activities/activity_en.htm?reference=7.2.
7) Vgl. Artikel 9 und 10 der EU-Taxonomieverordnung.
8) Vgl. https://www.pfandbrief.de/site/dam/jcr:562d530e-7349-4b6a-9a82-135c0e6cf393/ 201908_vdp_mindeststandards_GPB.pdf.
9) Vgl. Dena-Studie https://www.dena.de/fileadmin/dena/Publikationen/PDFs/2021/dena-STUDIE_Green___Sustainable_Finance_mit_Fokus_auf_den_Immobilienbereich.pdf.
10) Vgl. ING DiBa AG.
11) Vgl. ING DiBa AG, Commerzbank AG, Wüstenrot Bausparkasse AG.
12) Vgl. Bauindustrie "Bauindustrielles Sanieren braucht Marktentwicklung", abrufbar unter https://www.bauindustrie.de/media/bauindustrielles-sanierenbraucht-marktentwicklung, sowie Deutsche Umwelthilfe " Großbaustelle Klimaschutz - Blaupause für das klimaneutrale Wohnen" https://www.duh.de/fileadmin/user_upload/download/Pressemitteilungen/Energieffizienz/210715_Blaupause_klimaneutrales_Wohnen_final.pdf.
13) Vgl. BMWi "Neue Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)" https://www.bmwi.de/Redaktion/DE/Schlaglichter-der-Wirtschaftspolitik/2021/09/14-neue-bundesforderung-fur-effiziente-gebaude.html.
14) Vgl. Offenlegungsverordnung 2019/2088, abrufbar unter https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/PDF/?uri=CELEX:32019R2088&from=DE.
Exkurs: Erhebliche Finanzierungspotenziale durch energetische Sanierung
Potenziale bestehen vor allem bei den typischen Ein- und Zweifamilienhäusern, die älter als Baujahr 2002 (die erste Energieeinsparverordnung trat 2002 in Kraft) sind, dabei nicht wesentlich energetisch modernisiert mit ineffizienten, teilweise austauschpflichtigen Heizungsanlagen und ausschließlich fossile Energieträger oder Strom aus nicht erneuerbaren Quellen zur Heizung und Warmwasserbereitung nutzen.
Älter als Baujahr 2002 ist der Regelfall
Erfahrungsgemäß entfallen circa 80 Prozent des Neugeschäftes auf den Finanzierungszweck Kauf und Umschuldung und davon circa 60 Prozent auf Ein- und Zweifamilienhäuser. Diese sind in der Regel zu drei Vierteln älter als Baujahr 2002, wobei etwa 10 Prozent in den vergangenen Jahren bereits (teil-)energetisch saniert wurden.Eigentumswohnungen werden in der vorliegenden Betrachtung nicht miteinbezogen, da nicht eine einzelne Wohnung energetisch saniert werden kann, sondern immer nur das gesamte Gebäude und oftmals nur durch einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft. In Zahlen übersetzt bedeutet dies, dass bei 1 000 Stück Immobilien und unterstellten 80 000 Euro Sanierungsdarlehen pro Immobile, 26 Millionen Euro zusätzliches Sanierungsvolumen vorhanden ist.Bei Prolongationen ist das Volumen noch höher, da nicht verwendungszweckspezifisch unterschieden werden muss. Prolongationen sind "abgehangenes" Geschäft, die Immobilie ist bereits seit 10 bis 20 Jahren im Eigentum ihrer Kunden und dem Kunden ist in der Regel bewusst, dass er sanieren muss.
