Der selbst genutzte Firmensitz gehört für viele Unternehmen zur eigenen Identität. Gerade bei Mittelständlern werden die Objekte häufig von Generation zu Generation weitergereicht - oftmals ungeachtet der veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Im Durchschnitt sind mehr als zehn Prozent des Kapitals bei deutschen Unternehmen in Form von Immobilien gebunden. Was viele Unternehmer als Sicherheitsfaktor empfinden, ist jedoch in Wahrheit eine Wachstumsbremse. Schließlich steht dieses Kapital nicht für das eigentliche Geschäftsmodell zur Verfügung.
Hinzu kommt, dass ein hoher Anteil eigen genutzter Flächen zu einer niedrigeren Bewertung seitens der Kapitalgeber führen kann. Denn für sie ist der tatsächliche Verkehrswert der Immobilien in der Regel kaum ersichtlich. Auch ist das Immobilieneigentum Zeugnis von nicht ideal allokiertem Unternehmenskapital. Bei börsennotierten Aktiengesellschaften mit hoher Immobilienquote kommt es im Schnitt zu Abschlägen von 17 Prozent auf den Substanzwert. Gesellschaften mit einem geringeren Anteil oder ganz ohne Bestandsimmobilien hingegen erfahren im Schnitt Aufschläge von 31 Prozent. Für mittelständische Unternehmen dürften diese Werte sogar noch größer ausfallen, weil die Immobilieneigentumsquote wesentlich höher ist. Nicht nur auf dem Kapitalmarkt ergeben sich aus einer hohen Eigentumsquote Nachteile. Vor allem kleinere Unternehmen haben häufig keine Immobilienexperten in ihren Reihen. Daher werden die Flächen häufig nicht effizient genutzt, geschweige denn optimiert.
Welcher Preis sich bei einem Verkauf der Objekte realisieren lässt, ist vom jeweiligen Stand im Wirtschaftszyklus abhängig. Während aktuell gute Konditionen für Verkäufer herrschen, kann ein Umschwung der Marktlage dafür sorgen, dass die Immobilienpreise zukünftig sinken. Für Unternehmen stellt sich nicht nur die Frage, ob sie sich von ihrem Direktbesitz trennen sollen, sondern auch wie. Ein vielversprechendes Transaktionsmodell sind sogenannte Sale-and-rentback-Transaktionen mit einem Immobilienspezialisten.
Bei einem Sale and rent back veräußert ein Unternehmen seine selbst genutzte Immobilie, um sie im gleichen Zug wieder zurückzumieten. Für den Verkäufer werden erhebliche Summen frei, um sie ins Kerngeschäft zu reinvestieren. Gleichzeitig überträgt er typische Eigentümeraufgaben wie Property und Facility Management auf den neuen Verwalter und schont somit auch personelle Ressourcen. Befürchtungen, dass Unternehmen als Mieter ihrer Immobilien weniger flexibel seien, sind übrigens unbegründet. Eine entsprechende Gestaltung der Mietverträge gewährleistet Sicherheit und Flexibilität: Einerseits reserviert sich das Unternehmen mit langen Vertragslaufzeiten die betriebswichtigen Areale, andererseits können leerstehende Flächen dank Sonderkündigungsklauseln jederzeit abgestoßen werden. So wurde beispielsweise im Fall von Siemens ein 80 000 Quadratmeter großes Grundstück mit Büro-, Fertigungs- und Logistikflächen per Sale-and-rentback-Transaktion veräußert. Während das Unternehmen als Ankermieter auch auf lange Sicht 80 Prozent des Komplexes nutzen wird, werden die restlichen Flächen an mehrere Nutzer aus unterschiedlichen Branchen neu vermietet.
Dr. Karim Rochdi, Leiter Corporate Solutions, BEOS AG, Berlin
