Aktuell beschäftigen die schwierige geopolitische Lage und die damit einhergehenden - noch gar nicht bis ins Detail abzuschätzenden - wirtschaftlichen Unwägbarkeiten die Märkte weltweit. Die Unsicherheit ist groß, schließlich lassen sich die konkreten Auswirkungen von Sanktionen und auch der weitere Kriegsverlauf in der Ukraine nicht vorhersagen.
In diesem Zusammenhang gibt es ein Thema, das die Märkte ebenfalls bewegt: die steigende In flation. Bereits vor dem Ukraine-Konflikt - und dem weiteren sprunghaften Anstieg unter anderem der Gas- und Ölpreise - waren die Verbraucherpreise in vielen Ländern in die Höhe geschossen. In der Eurozone beispielsweise hatte die Inflation Ende Februar mit 5,8 Prozent den höchsten Stand seit Einführung des Euro erreicht.
Kann die Inflation dabei auch etwas Positives sein? Unter bestimmten Voraussetzungen durchaus. Denn einige Immobilieninvestoren können sogar davon profitieren, insbesondere wenn sie günstige Finanzierungen abgeschlossen haben. Eigentümer von Gewerbeimmobilien zum Beispiel haben in der Regel die Mieten inflationsindexiert vereinbart. Das heißt, die Mieten sind an die Inflation gekoppelt und werden regelmäßig an die allgemeinen Preissteigerungen angepasst. Sie erhöhen sich also mit einer leichten zeitlichen Verzögerung, aber dennoch synchron zur Inflation.
Wenn gleichzeitig auf der Refinanzierungsseite langfristige Darlehensverträge mit festen Zinssätzen abgeschlossen wurden, ziehen die Fremdkapitalkosten nicht nach für den Investor. Sollte sich das Inflationsniveau weiterhin moderat nach oben bewegen, dürften laufende Mieterträge abzüglich Fremdkapitalkosten überproportional steigen. Voraussetzung ist natürlich, dass die Mieter leichte Kostensteigerungen verkraften können, sie also in der Lage sind, ihre eigenen Einnahmen zu steigern und etwas höhere Mieten zu zahlen.
Darüber hinaus ist es sogar wahrscheinlich, dass auf der Suche nach inflationssicheren Anlagemöglichkeiten noch mehr Kapital in die Immobilienmärkte fließt, was sich weiter positiv auf die Bewertung auswirken dürfte. Deshalb ist zu erwarten, dass die Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Immobilien steigen wird, insbesondere bei niedrigen Marktzinsen, die real oftmals negativ sind. Das ist natürlich unter der Prämisse zu sehen, dass es sich nur um eine temporär höhere Inflation handelt, wovon momentan noch auszugehen ist.
Insgesamt sollten Immobilieninvestoren aber wachsam sein und den Markt genau sondieren, auf eventuelle Blasenbildungen in den verschiedenen Segmenten achten und selektiv bei der Wahl der Assets und ihrer Mieter sein. Die Fundamentaldaten einer Immobilie müssen ebenso stimmen, wie die Lage und Qualität des Objekts, was für die langfristige Vermietbarkeit von Flächen essenziell ist.
Auch bei Mietern kommt es darauf an, dass diese finanziell solide aufgestellt sind und damit in der Lage, etwaige Herausforderungen zu bewältigen. Das erfordert natürlich, dass sich Asset Manager noch intensiver mit den Geschäftsmodellen der Mieter auseinandersetzen und den aktiven Austausch mit ihnen suchen, um auf Veränderungen zeitnah reagieren zu können und gemeinsame Lösungen zu finden. Wenn Immobilieninvestoren das alles berücksichtigen, können sie die aktuelle Inflationsentwicklung gelassen betrachten, sofern diese auch von Mietern mitgetragen werden kann.
