Seit der letzten Veröffentlichung des strategischen Ausblicks der DWS für den europäischen Mietmarkt im Januar 2020 hat sich die Ausgangslage grundlegend verändert. Während die DWS aufgrund von Beschäftigungszuwächsen und niedrigen Leerständen sowie fiskalpolitischer Impulse damals von anhaltend starken Renditen am europäischen Immobilienmarkt ausging, sieht sie in der Covid-19-Krise das Potential, eines der bedeutendsten wirtschaftlichen Ereignisse unserer Zeit zu werden – und das nicht im positiven Sinne.
Dem dramatischen, flächendeckenden und sehr rasch abgelaufenen Wirtschaftseinbruch entsprechend, erwartet die DWS nun deutlich sinkende Mietniveaus in den verschiedenen Märkten und Sektoren, auch wenn Rückgänge moderater als während der Finanzkrise ausfallen dürften, da sich Mietmärkte noch zu Jahresbeginn in einem stabileren Zustand befanden. Im Durchschnitt dürften Mieten im Bürosegment in diesem Jahr um 6% abnehmen, im Logistikmarkt um 5% und im Wohnsegment um 4%. Eine Ausnahme stellt lediglich der Einzelhandel dar, welcher bereits vor der Krise schwächelte. Entsprechend rechnet die DWS im Jahr 2020 mit Mietrückgängen von 12% für Shopping Center.
Auch Kapitalwerte im Spitzensegment dürften in diesem Jahr um etwa 10% bis 20% sinken. Während die Logistik- und Wohnungsmärkte am unteren Ende dieser Skala liegen dürften, gilt eine stärkere Preiskorrektur bei Büros und Shopping-Centern als wahrscheinlich. Diese Durchschnittsangaben überdecken jedoch signifikante Unterschiede zwischen verschiedenen Regionen und Teilsegmenten.
Die DWS geht davon aus, dass im Laufe des Jahres defensive Strategien den Gesamtmarkt übertreffen werden. Langfristige Mieterträge, bonitätsstarke Mieter, Spitzenlagen und niedrige Fremdkapitalquoten dürften allesamt die Fondsrenditen stützen. Zwar dürften Anstrengungen unternommen werden, Mieterträge und Immobilienwerte stabil zu halten, allerdings wird es für viele Investoren zu spät sein, ihre Portfolios substantiell neu aufzustellen. Dennoch sollten Vorbereitungen für die Zeit nach der Krise getroffen werden. Marktverwerfungen könnten zu zyklischen Opportunitäten führen und Langzeittrends sich beschleunigen und damit Anlass für eine Repositionierung diversifizierter Immobilienportfolios geben.
Die skeptische Einstellung der DWS gegenüber dem Einzelhandelssektor hat sich durch die Covid-19-Pandemie noch verschärft. Büros könnten auf längere Sicht durch geringere Flächennachfragen unter Druck geraten, sollten jedoch attraktive Opportunitäten während der Erholungsphase bieten. Logistik- und Wohnimmobilien dürften hingegen als Gewinner aus der Krise hervorgehen, vermutet die DWS.