Hat der Erwerber einer Immobilie gegenüber dem Mieter einen Anspruch auf Leistung der Kaution, wenn der Voreigentümer die Kaution an den Mieter zurückgeleistet hatte? Vor dieser Frage stand der Bundesgerichtshof (BGH), die er unter dem Aktenzeichen VIII ZR 206/10 (LG Berlin) letztinstanzlich zu entscheiden hatte. Der beklagte Mieter hatte mit Vertrag vom 6. September 1991 eine Wohnung gemietet und sich in einer "Ergänzungsvereinbarung zum Mietvertrag" zur Gewährung einer Sicherheit "für alle Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter" verpflichtet. Die Kaution war durch Verpfändung eines Kontoguthabens bei einer bundesdeutschen Sparkasse zu erbringen und ist auch erbracht worden.
Die Erwerberin (Klägerin im Rechtsstreit) kaufte das Grundstück im März 2007. In § 5 Abs. 3 des Kaufvertrages ist geregelt, dass der Verkäufer dem Käufer die vom jeweiligen Mieter geleistete Sicherheit einschließlich Zinsen zu übertragen habe. Weiter heißt es dort unter anderem "Der Verkäufer hat den jeweiligen Mieter/Pächter unverzüglich, spätestens jedoch binnen 14 Tagen nach Beurkundung dieses Vertrags schriftlich vom Verkauf zu unterrichten und dessen schriftliche Zustimmung zur Übertragung der Sicherheit einzuholen." Diesem Verlangen kam der Mieter nicht nach.
Im Wege der Klage wurde er aufgefordert, der Übertragung der Kaution auf die Klägerin (Erwerberin) zuzustimmen. Das Amtsgericht Berlin-Mitte hat die Klage abgewiesen. Die Berufung des klagenden Erwerbers hatte Erfolg. Die hiergegen eingelegte Revision blieb erfolglos.
Der BGH hat hierzu ausgeführt: Grundsätzlich bestehe kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter auf erneute Leistung einer im Mietvertrag verein barten Kaution, wenn der Mieter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet habe. Mit der Erfüllung des Anspruchs auf Leistung der Kaution erlösche dieser Anspruch. Auch sei der Mieter grundsätzlich nicht verpflichtet, der Übertragung der Kaution auf den Erwerber zuzustimmen. Denn einer solchen Zustimmung des Mieters bedürfe es in der Regel nicht, weil der Erwerber kraft Gesetzes in die Rechte und Pflichten aus der Kaution eintrete.
Von diesen Grundsätzen will der BGH aufgrund der besonderen Umstände im vorliegenden Fall eine Ausnahme machen und hat deshalb eine Verpflichtung des beklagten Mieters bejaht, die vereinbarte Kaution nunmehr an die Klägerin zu leisten. Dazu sei der Beklagte nach Treu und Glauben verpflichtet, weil er einer Übertragung der gegenüber der Rechtsvorgängerin der Klägerin abgegebenen Verpfändungserklärung auf die Kläger nicht zugestimmt und daraufhin die Kaution zurückerhalten hatte. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts war die Kaution in der Weise geleistet worden, dass der Beklagte die Verpflichtungserklärung nur zugunsten der Voreigentümerin persönlich abgegeben hatte und deshalb die am Mietverhältnis nicht beteiligte Bank nicht ohne Zustimmung des verpfändenden Beklagten (Mieters) zur Auszahlung des Sparguthabens an die Erwerberin verpflichtet war.
Aus diesen Umständen habe das Berufungsgericht mit Recht abgeleitet, dass der Beklagte jedenfalls nach Treu und Glauben verpflichtet war, der Übertragung der Kaution auf die Klägerin als neue Pfandgläubigerin zuzustimmen, weil die Übertragung der persönlich für den Alteigentümer bestellten Sicherheit faktisch nur mit einer Mitwirkungshandlung des Beklagten zu bewirken war.
(IVD Süd)