In Deutschland werden immer häufiger Ehen geschieden und immer häufiger Grundstücke von mehreren Erben gemeinschaftlich geerbt. Dabei können sich die Beteiligten oftmals nicht über die weitere Nutzung des Grundstückes oder die Veräußerung einigen. Entweder wollen die Beteiligten das Grundstück zu einem möglichst hohen Preis verkaufen oder sie wollen das Grundstück für sich alleine haben zu einem günstigen Preis.
Die besonders praktische Bedeutung der Teilungsversteigerung besteht darin, dass sie für die beteiligten Grundstückseigentümer oftmals die einzige Möglichkeit bietet, durch einseitigen Akt die Gemeinschaft am Grundstück zu beenden. Eine solche Gemeinschaft wird, sofern keine andere Vereinbarung zwischen den Beteiligten gemäß § 1010 BGB getroffen wird, durch dieses besondere Zwangsversteigerungsverfahren aufgelöst.
Dabei wird das unteilbare Eigentum an der Immobilie in das teilbare Vermögen am Versteigerungserlös (Geld) umgewandelt. An diesem Erlös setzt sich die Gemeinschaft fort. Können sich die Miteigentümer über die Auszahlung (entsprechend ihren Anteilen) nicht einigen, wird der Erlös beim Amtsgericht hinterlegt. Der Streit um die Auszahlung wird dann vor einem anderen Gericht fortgesetzt und einem Ergebnis zugeführt.
Folgende Gemeinschaften können durch die Teilungsversteigerung beendet werden:
- die Erbengemeinschaft,
- die Gesellschaft bürgerlichen Rechts,
- Bruchteilsgemeinschaften, wie z. B. Eheleute am "je zu 1/2" im Grundbuch eingetragenen Grundstück.
Dieses besondere Versteigerungsverfahren läuft in etwa wie folgt ab:
Können sich die Eheleute nach der Ehescheidung nicht über die Verwertung der Eigentumswohnung oder des gemeinsamen Hauses verständigen, kann einer von ihnen auch gegen den Willen des anderen die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Das Verfahren wird bei dem Amtsgericht als Vollstreckungsgericht durchgeführt, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Der Antrag auf Teilungsversteigerung muss durch einen an der Gemeinschaft Beteiligten gestellt werden, also nicht wie sonst üblich - durch einen Grundpfandrechtsgläubiger. Diesen Anspruch auf Aufhebung kann auch ein Gläubiger durch Beschluss des Vollstreckungsgerichts pfänden lassen. Der Gläubiger kann dann anstelle des Miteigentümers die Teilungsversteigerung durchführen.
Im Antrag ist die genaue Bezeichnung des Grundstückes sowie die Anschriften der übrigen Miteigentümer anzugeben, die in der Regel im Grundstück eingetragen sein müssen. Ferner muss der Nachweis erbracht werden, dass die materiell-rechtlichen Voraussetzungen zur Aufhebung der Gemeinschaft vorliegen.
Das Verfahren kann auf Antrag eines Beteiligten bis zu sechs Monate (mit einmaliger Wiederholungsmöglichkeit) eingestellt werden, wenn die Beantragung der Teilungsversteigerung in einem sehr ungünstigen Zeitpunkt ("zur Unzeit") erfolgt und die Einstellung bei Abwägung der widerstreitenden Interessen angemessen erscheinen. Zum Schutz gemeinsamer Kinder kann das Verfahren sogar für bis zu fünf Jahre eingestellt werden. Diese Einstellungsanträge können aber nur innerhalb von 14 Tagen nach Zugang des Anordnungsbeschlusses gestellt werden, sonst ist diese gesetzliche Möglichkeit für immer vorbei.
Wird das Verfahren fortgesetzt, setzt das Gericht mit Hilfe von Sachverständigen den Grundstückswert fest. Sodann wird der Versteigerungstermin anberaumt und durchgeführt. Im Termin kann jeder für den Grundbesitz bieten, also sowohl der Miteigentümer als auch Dritte. Der Alteigentümer wird in der Versteigerung aber behandelt wie jeder andere auch. Er muss für das gesamte Grundstück bieten und nicht etwa nur für die Teile, die ihm bisher nicht gehörten.
Aus dem Erlös werden vom Gericht dann zunächst etwaige Grundpfandgläubiger befriedigt. Die Aufteilung des Übererlöses an die früheren Miteigentümer ist aber nicht mehr Sache des Vollstreckungsgerichts. Können sich die Beteiligten nicht einigen, wird der beim Amtsgericht hinterlegte Betrag der weiteren prozessualen Auseinandersetzung der Beteiligten überlassen.
Zu beachten ist, dass die Verteilung des Erlöses von dem sogenannten "geringsten Gebot" im Versteigerungstermin abhängig ist, welchen der beim Amtsgericht für das Versteigerungsverfahren zuständige Rechtspfleger errechnet.
Dieses "geringste Gebot" können die Miteigentümer aber durch den Beitritt zum Zwangsversteigerungsverfahren und die geschickte Eintragung von Grundpfandrechten auf "ihrem Miteigentumsanteil" beeinflussen und so Einfluss nehmen auf die Verteilung des Übererlöses.
Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass es sich bei der Teilungsversteigerung um ein entlegenes Rechtsgebiet handelt, welches nicht mit der üblichen Versteigerung von Grundstücken gleichzusetzen ist. Nur wenige Personen kennen sich hier aus: der für dieses Verfahren zuständige Rechtspfleger, oftmals die in Vollstreckungsabteilungen von Kreditinstituten zuständigen Mitarbeiter sowie die in dieser besonderen Rechtsmaterie erfahrenen Rechtsanwälte. Ansonsten besteht das Risiko, dass durch eine fehlerhafte Beratung zur Teilungsversteigerung nicht nur das Miteigentum verloren geht, sondern auch wirtschaftliche Schäden (zum Beispiel müssen Kosten des Verfahrens getragen werden, ohne dass das gewünschte Ziel des Alleineigentums erreicht wird) verursacht werden.
Dr. Jörg Rösing, Rechtsanwalt, Kanzlei Kleinjohann, Buschhaus, Kohl und Rösing GbR, Rosdorf