Da Immobilieninvestments oftmals langfristiger Natur sind, müssen Investoren bei ihren Entscheidungen auch politische Risiken mit berücksichtigen. An erster Stelle ist hier das Risiko staatlicher Regulierungen im Bereich des Mietrechtes zu nennen, das allerdings im Bereich der Gewerbeimmobilien zu vernachlässigen ist, im Bereich der Wohnimmobilien jedoch nicht unterschätzt werden sollte. In früheren Jahren war dies übrigens eines der entscheidenden Argumente, das institutionelle Investoren ins Feld führten, um ihre Zurückhaltung bei Wohnungsinvestments zu begründen.
Neben Einzelhandelsimmobilien stehen derzeit jedoch besonders Wohnimmobilien bei institutionellen Investoren hoch in der Gunst. Bei einer Befragung von 120 Investoren durch Ernst & Young Real Estate erklärten 100 Prozent der Marktteilnehmer, Wohnimmobilien würden nach ihrer Einschätzung im Jahr 2013 auf ein hohes Investitionsinteresse treffen, während dies nur 57 Prozent von Büroimmobilien sagen.
Und von sich selbst sagten zwei Drittel der Investoren, dass Wohnungen bei ihnen im Fokus stünden. 75 Prozent der Befragten erklärten, sie gingen von weiter steigenden Preisen für Wohnimmobilien in 1a-Lagen aus, und 65 Prozent glaubten auch an die Wertstabilität von Wohnimmobilien selbst in peripheren Lagen.
Viele Jahre zeigten sich institutionelle Investoren weitgehend abstinent am Wohnungsmarkt. Große Versicherungsgesellschaften verkauften ihre Wohnungsbestände und schichteten stärker auf Gewerbeimmobilien um. Die Umkehr dieses Trends und die steigende Begeisterung für Wohnimmobilien haben ihre Ursache vor allem darin, dass seit Jahren die Mieten und die Kaufpreise von Wohnungen massiv steigen. Ist das der richtige Zeitpunkt für Investitionen?
Übersehen wird häufig, dass - anders als etwa bei Einzelhandels- und Büroobjekten - der Wohnungsmarkt unter sehr kritischer Beobachtung der Politik steht und ein bevorzugtes Feld für Regulierungen ist. Das ist nicht nur in Deutschland der Fall, sondern auch in vielen anderen Ländern. Die deutsche Mietgesetzgebung, obwohl häufig kritisiert, ist aus Eigentümersicht nicht einmal besonders stark reguliert. Es gibt andere Märkte, so etwa unser Nachbarland Österreich, wo Mietanhebungen deutlich stärker reguliert sind.
Dies könnte jedoch auch in Deutschland so kommen. Diskutiert wird beispielsweise derzeit eine Begrenzung der Miethöhe bei Neuvermietungen, bei denen der Vermieter nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmieten verlangen darf. In der Praxis würde dies dazu führen, dass bei Zweitvermietungen die Mieten sogar gesenkt werden müssten, wenn sie vorher mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen.
Die Kappungsgrenze für Bestandsmieten wurde sukzessive gesenkt - zunächst von 30 Prozent in drei Jahren auf nur noch 20 Prozent, nunmehr auf 15 Prozent in drei Jahren. Die nächste Forderung, nämlich eine weitere Absenkung, wird schon diskutiert. Das alles spricht natürlich nicht grundsätzlich gegen Investments im Wohnimmobilienbereich, doch wäre es aus Sicht von Investoren leichtfertig, die Risiken, die eine stärkere Regulierung und eine Verschärfung der Mietgesetzgebung bedeuten, zu verdrängen.
Im Bereich von Gewerbemieten sind solche Regulierungen dagegen nicht zu befürchten. Hier bestimmt ausschließlich der Markt, also Angebot und Nachfrage, über die Mietentwicklung. Bei Investitionsentscheidungen sollten institutionelle Investoren im Vergleich der Nutzungsarten das sehr unterschiedliche Risiko staatlicher Eingriffe einpreisen.
Da der Gesetzgeber Mieter von Einzelhandels- oder Büroimmobilien nicht im gleichen Maße als schutzwürdig betrachtet wie Wohnungsmieter, gibt es hier keinerlei Bestrebungen für eine Regulierung. Aber wenn die Wohnungsmieten steigen, ist das nicht nur für Investoren ein Signal zum Einstieg in dieses Segment, sondern es ist auch für die Politik ein Signal, stärker regulatorisch einzugreifen.
Carl-Christoph Pieper, Geschäftsführender Gesellschafter, Redos Real Estate GmbH, Hamburg