Deutsche Annington: Verbriefung ersetzt Bankkredite

Es waren ausländische Anleger, die neuen Schwung in den deutschen
Wohnungsmarkt brachten, und es sind erneut diese Investoren, die jetzt
auch die Usancen des internationalen Kapitalmarkts hierzulande
etablieren. Jüngstes Beispiel ist (wieder einmal) Terra Firma: Der
britische Finanzinvestor hatte bereits bei der Übernahme der
Eisenbahnerwohnungen der Gefa, dann der Viterra und schließlich der
Woba Dresden für Aufsehen und zuweilen Aufruhr in der
Wohnungswirtschaft gesorgt. Jetzt zeigen die Briten, wie modernes
Finanzmanagement für ihre Wohnungsgesellschaft Deutsche Annington
aussieht.
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Immerhin knapp acht Milliarden Euro hatte die Deutsche Annington bei
internationalen Banken als Kredit aufgenommen, um die großen Ankäufe
bezahlen zu können. Davon wurden jetzt 5,4 Milliarden Euro am
Kapitalmarkt platziert. Dabei wurde nicht nur das Ausfallrisiko wie
bei synthetischen Transaktionen sondern der gesamte Kredit als so
genannter True Sale verkauft. Tranchiert ist die Verbriefung nach
sechs verschiedenen Ausfallwahrscheinlichkeiten, die von Moody's
bewertet wurden. Zur Vorbereitung der Transaktion, musste die Deutsche
Annington zunächst die Schulden ihrer Einzelgesellschaften neu
strukturieren und bündeln. Zu den wichtigsten Gläubigern der mit 230
000 Wohnungen größten deutschen Wohnungsgesellschaft gehören Société
Générale, Citigroup, Barkleys, Eurohypo, HVB und Royal Bank of
Scotland, die zusammen 4,51 Milliarden Euro bereitstellten. Dabei sind
die meisten Verbindlichkeiten Betriebskredite, die nicht
grundpfandrechtlich besichert sind.
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Mit der Verbriefung folgt das Bochumer Unternehmen dem aktuellen Trend
und setzt gleichzeitig für die hiesige Kreditwirtschaft neue Maßstäbe.
Denn es zeigt, wie Immobilien-Investmentbanking international
verstanden wird. Nach Auskunft der Société Générale, die als Mandated
Lead Arranger die Viterra-Übernahme mitfinanzierte, hatte die Deutsche
Annington bei den Kreditverhandlungen vereinbart, dass die
Verbindlichkeiten nach einem Jahr von den Banken an internationale
Kapitalanleger breit gestreut werden sollen.
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Denn um Zukäufe zu refinanzieren sind die Zinsen bei Verbriefungen oft
günstiger als bei Bankkrediten. Dies nutzten im November vergangenen
Jahres bereits die Corpus-Gruppe und Morgan Stanley. Diese beiden
hatten vor zwei Jahren für 2, 1 Milliarden Euro von Thys-sen-Krupp 48
000 Wohnungen für die gemeinsame Tochter Immeo Wohnen erworben. Im
November 2005 diente das Portfolio der Besicherung einer
Verbriefungstransaktion in Höhe von 1, 5 Milliarden Euro.
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Im Frühjahr diesen Jahres schloss die WestLB zusammen mit der
Westdeutschen Immobilienbank und einer Reihe großer
Wohnungsunternehmen eine Pilotverbriefung ab. Über die neue Plattform
sollen sich Wohnungsbaugesellschaften künftig günstiger refinanzieren
können als mit Bank- und Hypothekenkrediten.
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Für die Banken bedeutet der neue Trend zur Verbriefung einerseits,
dass sich das Kreditgeschäft noch schneller dreht. Es wird also darauf
ankommen, stets so viel Neugeschäft zu akquirieren, dass die Abflüsse
im Bestand kompensiert werden, um ein Wegbrechen der Zinsüberschüsse
zu vermeiden. Andererseits eröffnet sich die Chance, durch
Beratungsmandate bei Verbriefungen zusätzliche Provisionen zu
generieren. Hierfür gilt es, Kapitalmarkt- und Immobilienexpertise
möglichst eng zu verzahnen. Die internationalen Investmentbanken sind
damit sehr erfolgreich. Doch ist dies nicht eigentlich das
Wesensmerkmal der deutschen Pfandbriefbanken? Angesichts der
ungebrochenen Nachfrage nach Wohnungsbeständen in Deutschland scheint
es hier noch reichlich Geschäftspotenziale zu geben. Es muss ja nicht
die Deutsche Annington sein. (Red.)