Die Konjunkturbarometer zeigen es längst: Es herrscht Eiszeit an den deutschen Immobilienmärkten. Allerdings waren die Temperaturen noch nie so schnell gefallen wie diesmal. Dabei sah es vor gut einem halben Jahr noch so aus, als könnten ein paar dunkle Wolken und böige Winde nur die "Schönwetterkapitäne" in der Immobilienwirtschaft in Bedrängnis bringen. Inzwischen sorgt das ungünstige Phänomen aus Bankenkrise und Rezession auch auf den Immobilienmärkten für Erstarrung. Was vielfach nur gefühlt wird, belegen jetzt die Umfrageergebnisse der Meinungsforscher und Beratungshäuser.
So erreichte das im Auftrag der King Sturge GmbH, Berlin, durch Bulwien Gesa ermittelte Immobilienklima in der De-zember-Befragung von 1 000 Marktakteuren nur noch 40,7 Zählerpunkte. Im Vormonat hatte dieses noch einen Wert von 48,2 Punkten gehabt. Das entspricht immerhin einem Rückgang um 16 Prozent. Dabei hatte das Immobilienklima im Juni 2008 noch einen Wert von 101,3 Zählern und zeigte damit die positive Stimmung in der Immobilienwirtschaft an. Seitdem jedoch fielen die Werte. Ursache des Stimmungstiefs ist vor allem die Abkühlung des Investitionsklimas, das zwischen November und Dezember 2008 von rund 35,7 Zählern auf 29 Zähler rutschte. Insofern nähert sich die Bereitschaft zu Investitionen in Immobilien dem Nullpunkt.
Demgegenüber erreicht das Ertragsklima, das den zweiten Teilindikator des Immobilienklimas bildet, im Dezember immerhin noch 53 Prunkte. Damit fiel der Rückgang von 61 Zählern im November mit 14 Prozent etwas moderater aus. Als Ursache nennt King Sturge das relativ niedrige Mietniveau in deutschen Metropolen, das offensichtlich nicht viel Raum für Anpassungen nach unten lässt.
Bezüglich der Nutzungsarten fördert King Sturge wenig Überraschendes zu Tage: Wohnimmobilien werden von den Marktteilnehmern als das stabilste Segment mit dem geringsten Risiko im Anlagebereich bewertet. Wohnungen verloren nur 34 Klimazähler, während Bürogebäude und Einzelhandelsimmobilien mit 85 Punkten beziehungsweise 67 Zählern die höchste Volatilität aufwiesen und am heftigsten in den Stimmungswerten auf die schwierigere Konjunkturlage reagierten.
Die durch Befragung ermittelte subjektive Bewertung reflektiert durchaus die Abwärtsbewegung der ökonomisch ermittelten Immobilienkonjunktur, für die der Deutsche Aktienindex, der Deutsche Immobilien-Aktienindex des Bankhauses Ellwanger & Geiger, die Erhebungen des Ifo-Instituts und die Zinsentwicklung ausgewertet werden. Demnach fällt die Konjunktur im Dezember von 136,7 Zählern auf 126,9 Punkte und erreicht damit den niedrigsten Wert seit dem Jahreswechsel 2002/2003 als er unter 125 Zählern stand.
Die Frage, wie viel Luft die Immobilienkonjunktur noch nach unten hat, wagt derzeit wohl noch immer niemand zu sagen. Ein schwacher Hoffnungsschimmer scheint sich aber bereits abzuzeichnen, denn die große Skepsis hat sich laut King Sturge bereits bei den abgefragten volkswirtschaftlichen Rahmendaten relativiert. So habe beispielsweise die Erwartung an die Personalentwicklung schon wieder geringfügig zugelegt.